Por Aldo Facho Dede, arquitecto urbanista
Imagen: Parque Metropolitano «EL Tunal», Bogotá.
Apenas empezado el año, una noticia remeció las finanzas de la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML): Indecopi había fallado a favor de una denuncia por “barrera burocrática” contra el pedido de aportes por nuevas habilitaciones urbanas.
Apenas empezado el año, una noticia remeció las finanzas de la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML): Indecopi había fallado a favor de una denuncia por “barrera burocrática” contra el pedido de aportes por nuevas habilitaciones urbanas para el Servicio de Parques de Lima (SERPAR) y el Fondo Municipal de Regeneración Urbana (FOMUR), vigentes desde el año 2005.
Estos aportes urbanos son adicionales a los mínimos que se señalan en el Reglamento Nacional de Edificaciones, y su pedido se enmarca en las facultades delegadas por la Ley Orgánica de Municipalidades (LOM) para poder gestionar el desarrollo de la ciudad.
Los grandes beneficiados con el fallo de Indecopi son los propietarios de suelos comerciales e industriales, quienes dejarían de entregar a la MML entre el 10% y el 7% del suelo habilitado, lo cual significa una importante ganancia adicional a la prevista. Esto sucede en tiempos en los que se están habilitando importantes superficies de suelo industrial al sur de la ciudad.
En este artículo no vamos a reflexionar sobre las ganancias de estos grupos, sino sobre el sentido del pedido de aportes urbanos y su rol en el financiamiento de la construcción de una mejor ciudad.
Las municipalidades tienen, principalmente, cuatro fuentes de financiamiento: el impuesto predial, los arbitrios, los aportes urbanos y los impuestos específicos (casinos, tragamonedas, etc.). El primero y último se usan para cubrir el gasto corriente y la ejecución de obras. Los arbitrios para destinos pre-determinados, como es la limpieza, el recojo de basura, el servicio de serenazgo, etc. Por su parte, los aportes urbanos sirven para dotar de nuevos espacios públicos en equivalencia con los nuevos vecinos, garantizar el servicio de educación pública y financiar la actualización y ampliación de la infraestructura ecológica urbana (parques metropolitanos y zonales) y los servicios municipales. Las entidades que se encargan de estos últimos servicios son SERPAR (Servicio de Parques de Lima) y EMILIMA (Empresa Municipal Inmobiliaria de Lima S.A.).
Siendo así, ¿por qué son necesarios los aportes urbanos?
Porque se trata de la compensación en suelo o dinero que la ciudad exige por el permiso para lotear un terreno rústico, y se sustenta en los principios de equilibrio y bienestar: equilibrio en la distribución de la riqueza que la misma ciudad genera al otorgar zonificación y autorizar el loteo, y bienestar en cuanto a la obligación que tienen las municipalidades de garantizar a sus vecinos estándares mínimos de confort urbano, los mismos que son alterados cuando se habilitan nuevas actividades o se incorporan más personas al sector.
Es importante considerar que las actividades que mayor impacto generan sobre la infraestructura urbana son las industriales y comerciales. Si bien no incorporan vecinos de forma directa, movilizan a un importante número de personas y mercancías, distorsionando la morfología y capacidad instalada de la ciudad. Es por ello que no sólo debieran aportar lo que la Municipalidad Metropolitana exige, sino que también el porcentaje correspondiente a Recreación Pública que se exige a las habilitaciones residenciales, generando parques que ayuden a mitigar dichos impactos en la población local; ya sea dentro del predio o en zonas aledañas, bajo el mismo principio que los aportes a SERPAR y FOMUR.
Por ello, los Aportes Urbanos no son imposiciones arbitrarias, sino compensaciones necesarias para garantizar el crecimiento equilibrado de la ciudad.
Esa compensación no tiene que darse siempre en el lugar donde se habilita el suelo, muchas veces se implementa en zonas indirectamente afectadas por su desarrollo, u otras que necesitan una inversión especial para poder reactivarse y servir mejor a la ciudad. Es por ello que los aportes para SERPAR y FOMUR no son para que dentro predio habilitado se construya un parque zonal o un proyecto de rehabilitación urbana, como mal se , sino para servir como fuente de financiamiento para grandes proyectos u obras de escala metropolitana. Esa es la razón por la que cada tanto vemos que se publicitan remates de predios municipales por parte de estas instituciones.
Pensar en los aportes como un “gasto” es no comprender que lo que le da valor al suelo urbano es justamente lo que la ciudad genera cuando invierte en infraestructura: avenidas, parques, calles, servicios, transporte público, zonificación, usos y altura; y que la zonificación, altura y usos se asignan a título gratuito, impactando directamente en el valor de la propiedad.
Existen numerosas experiencias exitosas a nivel internacional que avalan este principio, y diversas formas de cobrarlo. Brasil es uno de los países latinoamericanos con mayor trayectoria, y un referente en cuanto al cobro por mayores aprovechamientos y financiamiento de infraestructura urbana. En ciudades como San Pablo y Río de Janeiro, se fija una cantidad máxima de metros cuadrados a construir como derecho directo de la propiedad, pudiendo incrementar esa edificabilidad hasta llegar a la altura máxima mediante la compra de mayores derechos a la municipalidad.
El dinero que se genera con esa venta de derechos va a un fondo especial destinado a financiar las obras necesarias para mantener la calidad de los servicios urbanos que la ciudad ofrece, y para invertir en zonas degradadas y/o vulnerables.
Entonces, no solo se comete un grave error al intentar bloquear el cobro de los aportes urbanos, sino que se debiera revisar el cobro de aportes de recreación pública para habilitaciones comerciales e industriales, y la posibilidad de cobrar el diferencial de aportes en los cambios de zonificación, pues se estaría afectando de forma similar la calidad de vida urbana de los vecinos.
Construir una mejor ciudad es responsabilidad de todos, siendo, más que una obligación, un deber moral devolver una pequeña parte de la riqueza que la ciudad nos genera para la construcción de infraestructura que nos permita vivir mejor, o al menos nos acerquemos a los estándares mínimos de urbanidad determinados por ONU-HABITAT.
Fuente de la imagen: https://www.archdaily.pe/pe/879423/fp-arquitectura-disenara-nuevo-centro-recreativo-del-parque-metropolitano-el-tunal-en-bogota