“VOCES CRÍTICAS” AL REGLAMENTO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

Por Aldo Facho Dede, arquitecto urbanista

23/01/2023

Hace unas semanas, en medio de una aguda crisis política y social, el Sr. Juan Carlos Tassara publicó una columna de opinión en el diario El Comercio [1], en la cual acusaba a los críticos de la propuesta de Reglamento de Vivienda de Interés Social (Reglamento VIS), publicado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, de ser parte del problema del crecimiento informal de las ciudades en manos de mafias de traficantes de terrenos. Incluso les acusa de ser aliados de dichas mafias, deslizando la posibilidad que estén coludidos. Públicamente me he manifestado en contra del Decreto Supremo 010-2018-VIVIENDA y sus modificatorias (DS 010-2018), y del mencionado reglamento, por lo que me siento aludido ante semejante acusación.

Quiero aprovechar ese análisis ligero y desde una óptica estrecha de las causas del problema de la vivienda e invasión de tierras, para plantear los temas medulares que no estamos atendiendo, y las razones por las cuales considero que el decreto supremo y reglamento están muy lejos de resolverlo.

El Sr. Tassara no se equivoca cuando dice que “los traficantes de tierras deciden hoy, en el Perú, cómo crecen las ciudades”, y tiene razón cuando indica que la solución ideal sería que la vivienda formal sea una alternativa viable frente a la oferta ilegal; pero se equivoca cuando piensa que ello se va a alcanzar mediante estímulos a la sobre-densificación del suelo mediante reglamentos de alcance nacional que vulneran las competencias provinciales y metropolitana; que no reconocen las diversas realidades urbanísticas y sociales de cada ciudad, y que no garantizan la dotación de servicios básicos, equipamientos, parques y vías para que esas nuevas familias puedan vivir dignamente; afectando la vida de las que ya habitan esos barrios.

“Se equivoca cuando piensa que ello se va a alcanzar mediante estímulos a la sobre-densificación del suelo mediante reglamentos de alcance nacional que vulneran las competencias provinciales y metropolitana; que no reconocen las diversas realidades urbanísticas y sociales de cada ciudad, y que no garantizan la dotación de servicios básicos, equipamientos, parques y vías para que esas nuevas familias puedan vivir dignamente; afectando la vida de las que ya habitan esos barrios.”

Los traficantes de terrenos existen porque existe un enorme mercado de familias que no tienen posibilidad alguna de poder acceder a una vivienda de interés social formal, ello debido a que su economía es totalmente informal. Las cifras nacionales ponen en evidencia esta realidad: el déficit de vivienda es de “más de 1,56 millones de hogares, de los cuales 392 956 se encuentran en el ámbito rural y 1,17 millones en el ámbito urbano” (MVCS, 2022)[2], mientras que, según la Asociación de Desarrolladores del Perú, el sector formal produce 43 mil viviendas al año, principalmente concentradas en Lima y entre los segmentos A/B y C1[3]. Es decir, “más del 80% de la vivienda producida formalmente en el Perú urbano se dirige al tercio de la población que tiene mayores ingresos” (ADI, 2020).

El DS 010-2018 y sus modificatorias está vigente desde el año 2018, y, por lo que vemos, los incentivos concedidos a los desarrolladores inmobiliarios, como la empresa en la que trabaja el Sr. Tassara, no habrían podido revertir dicha realidad social.

“Los traficantes de terrenos existen porque existe un enorme mercado de familias que no tienen posibilidad alguna de poder acceder a una vivienda de interés social formal, ello debido a que su economía es totalmente informal.”

Es evidente que el principal problema no es el incentivo a la producción, sino la formalización de la economía de las familias, y el reconocimiento de dicha realidad social por parte del Estado con la finalidad de diseñar mecanismos de evaluación e inclusión financiera adaptados, y la inclusión de las entidades financieras que operan en dichos segmentos al programa Mi Vivienda.

Las familias que hoy no pueden acceder a una vivienda formal participan de la economía formal desde la informalidad, sólo revisemos la expansión de los centros comerciales y sector retail en el Perú: este sector ha reconocido su realidad y diseñado mecanismos financieros ad-hoc. Lo mismo con las financieras y tarjetas de crédito.

“La multiplicación de Centros Comerciales (CC) o “malls”, es una de las muestras más palpables del desarrollo del país, y una demostración del surgimiento de una nueva clase media cada día más grande y pujante. En el 2000, apenas existían 8 centros comerciales en el Perú, todos concentrados en Lima. Hoy, superan los 70 y se ubican en 13 regiones del país (La Libertad, Ancash, Lambayeque, Piura, Cajamarca, Huánuco, Ucayali, Huancayo, Lima, Ica, Arequipa, Cusco y Puno).”[4] (Lampadia, 2016)

Por otro lado, los incentivos del DS-010-2018 han encarecido el suelo formal, y generado impactos negativos en su entorno. Sólo tenemos que mirar los reportes inmobiliarios de esos años, siendo que a partir del 2018 se aprecia un salto en el precio del suelo en los distritos donde se desarrollan edificios para el programa Mi Vivienda, así como la altura de las edificaciones promedio[5]. Dicho decreto, y el Reglamento VIS, parten de la lógica que, si se incrementa la densidad del suelo, las nuevas viviendas no incorporarán en su costo el % del precio de la tierra, pues este ya estaría cubierto con el desarrollo inicial. La realidad es que eso nunca se da, pues el propietario automáticamente traslada al precio de la tierra esa mayor densificación, incrementando su ganancia.

“Dicho decreto, y el Reglamento VIS, parten de la lógica que, si se incrementa la densidad del suelo, las nuevas viviendas no incorporarán en su costo el % del precio de la tierra, pues este ya estaría cubierto con el desarrollo inicial. La realidad es que eso nunca se da, pues el propietario automáticamente traslada al precio de la tierra esa mayor densificación, incrementando su ganancia.”

La propuesta de Reglamento VIS, como lo he dicho en diversas entrevistas, incrementa mucho más la densidad y altura de edificación, a nivel nacional, sin ir acompañada de un proceso de planificación e inversión. Sólo en el caso de Lima Metropolitana, se pretende multiplicar por 3,5 la densidad máxima, superar la altura máxima absoluta (de 1,5 a+r a 1,8), y otorgar coeficientes cercanos a 20, cuando el máximo en Lima antes de la Ord. 620 era 7. Esto será sumamente perjudicial para las ciudades o distritos, afectando más aún a los vecinos y colapsando los servicios, pues dicha excesiva densificación no va de la mano con ningún tipo de inversión en infraestructura urbana, ni reconoce la realidad urbanística del entorno, generando distorsiones que afectarán irreversiblemente el espacio urbano y la calidad de vida.

“Sólo en el caso de Lima Metropolitana, se pretende multiplicar por 3,5 la densidad máxima, superar la altura máxima absoluta (de 1,5 a+r a 1,8), y otorgar coeficientes cercanos a 20, cuando el máximo en Lima antes de la Ord. 620 era 7. Esto será sumamente perjudicial para las ciudades o distritos, afectando más aún a los vecinos y colapsando los servicios.”

Por otro lado, ese desmedido estímulo del Ministerio de Vivienda no sólo pasa por encima la autoridad municipal, sino que elimina cualquier posibilidad de poder implementar instrumentos de financiamiento urbano que permitan a las ciudades generar recursos para mejorar la infraestructura urbana, equipamientos y servicios.

Si a los señores de ASEI verdaderamente les interesa aportar a la reducción de la brecha habitacional, sería muy interesante que empiecen por preguntarse por qué ninguno desarrolla proyectos en provincias como Huancavelica, Apurímac o Madre de Dios. El Ministerio de Vivienda, en vez de estar otorgando arbitrariamente densidad y atentando contra la sostenibilidad de las ciudades, debería liderar espacios de análisis y debate para poder diseñar mecanismos mucho más inclusivos y eficientes, que nos permitan poner a prueba nuestra verdadera capacidad de generar inclusión urbana desde la diversa realidad socioeconómica del Perú. En Lima Metropolitana existen interesantes ejemplos de Planes Específicos en los que se ha conseguido generar nuevos equipamientos, vías y la obligatoriedad de construir vivienda a partir del incremento de la posibilidad de poder aprovechar los predios.

“Si a los señores de ASEI verdaderamente les interesa aportar a la reducción de la brecha habitacional, sería muy interesante que empiecen por preguntarse por qué ninguno desarrolla proyectos en provincias como Huancavelica, Apurímac o Madre de Dios.”

No nos hagan responsables a los urbanistas que venimos trabajando décadas por las ciudades de los problemas estructurales del país. Les invito a mirar más allá del lente de su negocio inmobiliario para comprender mejor la realidad nacional.

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[1]https://elcomercio.pe/economia/opinion/trafico-de-terrenos-versus-viviendas-de-interes-social-noticia/?ref=ecr

[2]https://www.gob.pe/institucion/vivienda/informes-publicaciones/3313917-memoria-de-gestion-julio-2021-a-julio-2022

[3]https://adiperu.pe/wp-content/uploads/Cartilla-Vivienda-digna-para-todos-Una-agenda-de-politicas-2021-2026-1.pdf

[4]https://www.lampadia.com/analisis/economia/el-poder-adquisitivo-sustenta-el-desarrollo-del-retail-moderno/

[5]https://elcomercio.pe/economia/negocios/crecimiento-inmobiliario-vertical-de-lima-muestra-comportamientos-diferenciados-mercado-inmobiliario-capeco-tinsa-ncze-noticia/