Por Aldo Facho Dede, arquitecto urbanista
Un antiguo cliente me decía que lo único que no produce la tierra es tierra, por lo que la mejor inversión es siempre comprar suelo.
Sada Goray le habría pagado a Salatiel Marrufo (quien era jefe del gabinete de asesores del Ministerio de Vivienda) el equivalente al 8% de la ganancia que obtuvo por la venta de un predio de 90 hectáreas en Chilca, para que gestione, entre otros temas, el saneamiento de dicha propiedad en la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales.
Según el portal Convoca, ese predio había sido comprado originalmente a la comunidad campesina de Chilca por US$35.000 y, luego de diversas transacciones, fue vendido por Goray a US$47,6 millones, teniendo un incremento total del 136.000% (¡1.360 veces el valor inicial!). Si analizamos la incidencia del costo de la tierra en los posibles lotes de una urbanización tipo, pasamos de US$0,08 a US$105,8 por metro cuadrado (m2). En la zona, encontramos lotes formales desde US$183,3 por m2 (Urbania).
En paralelo, mafias de traficantes de terrenos ocupan hectáreas de suelo eriazo para luego venderlo fraccionado en posesiones. Algo similar sucede con las comunidades campesinas, que lotean informalmente terrenos rurales de su posesión. Los lotes se “entregan” sin ningún tipo de servicio básico, equipamiento o vialidad, siendo los posesionarios los que tendrán que gestionar ante la municipalidad su ejecución. Según Grade, estas operaciones significan el 93% del nuevo suelo urbano de los últimos 20 años.
«En paralelo, mafias de traficantes de terrenos ocupan hectáreas de suelo eriazo para luego venderlo fraccionado en posesiones. Algo similar sucede con las comunidades campesinas, que lotean informalmente terrenos rurales de su posesión.»
En medio de este contexto, algunas inmobiliarias intentan gestionar proyectos de vivienda de interés social (VIS) formalmente, encontrándose con entornos urbanos precarios y con municipalidades con serias limitaciones operativas y económicas que les impiden fiscalizar y planificar el adecuado desarrollo del suelo. A los costos del proyecto se deben sumar tantas externalidades que terminan por ser casi inviables.
«Pareciera que todo estuviera diseñado para que los informales y criminales sean quienes decidan el futuro de nuestras ciudades. Pero en este lucrativo negocio podría estar la solución para los problemas económicos de las municipalidades y para el financiamiento de las VIS: la participación en plusvalías.»
Entendemos por plusvalía al incremento extraordinario del valor de la tierra generado por la acción directa del Estado, ya sea por la obra pública, la urbanización o el cambio de zonificación. Países como Estados Unidos, Japón, Brasil y Colombia vienen aprovechando un porcentaje de estas ganancias no esperadas para financiar la infraestructura urbana, las VIS y la preservación del patrimonio. En Bogotá ha llegado a representar el 24% de los ingresos totales de la municipalidad (Martim Smolka, 2013), en Nueva York y Sao Paulo ha servido para financiar grandes proyectos urbanos (como Hudson Yards y Penn Station; Faria Lima y Agua Espraiada).
¿Se imaginan las obras y viviendas que se hubieran podido financiar si las municipalidades de Chilca y Cañete participaban de una parte de las ganancias excepcionales que se generaron con la venta de las 90 hectáreas? Tomando los porcentajes recomendados por la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (Ley DUS), lo recaudado hubiese alcanzado para construir un colegio emblemático como el Alfonso Ugarte, o para pavimentar más de 40 cuadras, el equivalente en longitud a la Av. Benavides entre la Vía Expresa y la Av. Velasco Astete.
«¿Se imaginan las obras y viviendas que se hubieran podido financiar si las municipalidades de Chilca y Cañete participaban de una parte de las ganancias excepcionales que se generaron con la venta de las 90 hectáreas? Tomando los porcentajes recomendados por la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (Ley DUS), lo recaudado hubiese alcanzado para construir un colegio emblemático(…)»
No debemos seguir perdiendo estas oportunidades, es por ello que necesitamos que el Ministerio de Vivienda reglamente el capítulo de Instrumentos de Financiamiento Urbano de la Ley DUS (el mismo que se pretende eliminar mediante una iniciativa legislativa) y que capacite a las municipalidades para su adecuada implementación. Asimismo, se debería trabajar en el fortalecimiento de las capacidades técnicas de estas instituciones, para que puedan planificar, implementar y fiscalizar el desarrollo urbano de sus jurisdicciones.
El incremento extraordinario de valor que el Estado genera sobre la tierra debe ser usado para financiar las obras que la adecuada densificación y urbanización demandan, garantizando el bienestar colectivo y multiplicándose en la mejor valorización del suelo. Transparentar estos procesos contribuirá a la construcción de mejores ciudades y al robustecimiento del sector inmobiliario.