Por Flavio Vila, arquitecto urbanista.
Enero, 2025.
La gentrificación—un proceso en el que el aumento de los valores de las propiedades y las inversiones económicas transforman un vecindario—a menudo está asociada con el desplazamiento de residentes de bajos ingresos a largo plazo. En ciudades de todo el mundo, el aumento de la deseabilidad y la actividad especulativa inmobiliaria suelen provocar un fuerte incremento en los impuestos prediales, lo que hace financieramente insostenible para muchos residentes quedarse (Ding & Hwang, 2020). Sin embargo, el sistema de impuesto predial en Perú presenta un caso único, que potencialmente aísla a los propietarios de las presiones típicamente asociadas con la gentrificación. Este artículo explora por qué el desplazamiento impulsado por el aumento de los valores de las propiedades podría ser virtualmente imposible en Perú, centrándose en el papel de los impuestos prediales evaluados por el Estado.
El Sistema de Impuesto Predial en Perú
En Perú, los impuestos prediales son evaluados por el Estado en lugar de basarse en el mercado, calculados utilizando un modelo híbrido de autoevaluación y métodos basados en costos. Este enfoque contrasta fuertemente con las evaluaciones basadas en el valor de mercado que se observan en muchos países. El sistema peruano primero solicita al propietario presentar una declaración jurada de autovalúo con el fin de registrar cambios en el inmueble. Luego, determina la base imponible de la propiedad usando el costo de reemplazo de los terrenos y edificios, ajustado por depreciación. Estas valoraciones son significativamente más bajas que los valores de mercado y se actualizan anualmente a través de métricas gubernamentales estandarizadas, como los planos arancelarios[1] y los costos unitarios de construcción[2].
La escala progresiva acumulativa luego grava tasas impositivas (alícuotas) que van del 0.2% al 1.0%, dependiendo del valor de la propiedad evaluado (tramo de autovalúo)[3]. Como resultado, incluso cuando el valor de mercado de un vecindario aumenta, los impuestos prediales permanecen relativamente inalterados, protegiendo a los propietarios de incrementos dramáticos en la carga financiera.
Una Espada de Doble Filo: Protección vs. Ingresos
Este sistema evaluado por el Estado proporciona una barrera crucial contra las consecuencias típicas de la gentrificación. En contextos donde los impuestos prediales siguen las tendencias del mercado, los residentes a menudo se ven obligados a vender sus viviendas o enfrentan ejecuciones hipotecarias al aumentar los impuestos más allá de su capacidad de pago. Sin embargo, en Perú, el aislamiento que ofrecen las valoraciones determinadas por el Estado significa que los propietarios permanecen en gran medida inmunes a las transformaciones del vecindario, preservando su estabilidad habitacional.
No obstante, este mecanismo protector conlleva importantes compromisos. Los municipios no pueden capitalizar los aumentos en los valores de las propiedades, limitando su capacidad para generar ingresos destinados a inversiones públicas (Martin & Beck, 2018). Los impuestos prediales en Perú representan solo el 0.3% del PIB, uno de los más bajos de América Latina. En contraste, países como Argentina y Colombia recaudan más del 2% del PIB en impuestos prediales (Huanqui & Narrea, 2018). Esta falta de ingresos restringe la capacidad de los municipios para financiar infraestructura, programas sociales y otros servicios que podrían mejorar la calidad de vida de todos los residentes, incluidas las áreas en proceso de gentrificación.
Además, el sistema podría fomentar inadvertidamente la especulación de tierras. Dado que los impuestos prediales permanecen bajos independientemente de las condiciones del mercado, los inversores especulativos pueden mantener propiedades vacantes o subutilizadas sin incurrir en costos significativos (Vargas-Villafuerte & Cuevas-Calderón, 2022). Esto reduce la disponibilidad de terrenos desarrollables y agrava la escasez de vivienda. Evidencia de esto son parcelas que se mantienen para uso de estacionamientos en los distritos más céntricos de Lima Metropolitana.
Oportunidades de Reforma
A pesar de estos desafíos, el sistema de impuestos prediales de Perú proporciona una base intrigante para abordar la desigualdad urbana mientras se evita el desplazamiento. Los responsables de políticas podrían explorar modelos híbridos que integren elementos de evaluaciones basadas en el mercado con salvaguardas para mantener la estabilidad habitacional.
Algunos ejemplos podrían ser la introducción de una Estratificación Socioeconómica[4] como en Bogotá con el fin de que algunas partes de la ciudad tengan un régimen de impuesto predial hibrido valuado en el mercado, mientras que otras mantienen el modelo actual con el fin de evitar el desplazamiento por gentrificación. Otra iniciativa bogotana podría ser adoptar una alícuota única para predios categorizados como “urbanizables no urbanizados” y/o “urbanizados no edificados” con el fin capitalizar sobre los predios con los que se hace especulación del suelo. En el caso de Bogotá, la tarifa para un predio de esta categoría puede llegar a ser hasta 4 veces mayor que uno comercial[5].
Impactos Más Amplios de la Gentrificación
Es importante reconocer que las presiones de la gentrificación van más allá de los impuestos prediales. Los aumentos en los alquileres, los costos de bienes y servicios y el desplazamiento cultural pueden impactar a los residentes de largo plazo en los vecindarios en proceso de gentrificación (Hepburn, Louis, & Desmond, 2024). En América Latina, la gentrificación a menudo implica un desplazamiento y desposesión significativos, lo que transforma los paisajes urbanos (Janoschka, 2016). Aunque el sistema de impuestos prediales en Perú protege a los propietarios, no puede abordar estas dinámicas más amplias. Los responsables de políticas deben considerar estrategias complementarias, como controles de alquiler o desarrollo de vivienda asequible, para garantizar un crecimiento urbano inclusivo (Escobar Bejarano, 2019).
Conclusión
El sistema de impuestos prediales evaluados por el Estado en Perú ofrece una perspectiva única para entender los impactos de la gentrificación. Al desvincular los valores imponibles de las tendencias del mercado, proporciona una barrera crucial contra el desplazamiento, preservando la estabilidad habitacional para los residentes de largo plazo. Sin embargo, este aislamiento conlleva compromisos, incluidas limitaciones en los ingresos municipales y desafíos para abordar la especulación del suelo. Con reformas es posible equilibrar la necesidad de sostenibilidad fiscal con el imperativo de proteger a las poblaciones vulnerables, asegurando que las transformaciones urbanas beneficien a todos los ciudadanos.
Referencias:
Escobar Bejarano, N. (2019). La gentrificación como una forma de desplazamiento. Universidad Libre.
Hepburn, P., Louis, R., & Desmond, M. (2024). Beyond Gentrification: Housing Loss, Poverty, and the Geography of Displacement. Social Forces, 102(3), 880–901.
Huanqui, S., & Narrea, O. (2018). Fortalecimiento de la autonomía fiscal de los gobiernos locales. El caso del impuesto predial. Universidad del Pacífico. https://www.up.edu.pe/egp/Documentos/Nota-de-Politica-N5.pdf
Janoschka, M. (2016). Gentrificación, desplazamiento, desposesión: procesos urbanos claves en América Latina. Revista INVI, 31(88), 27–71.
Martin, I. W., & Beck, K. (2018). Gentrification, Property Tax Limitation, and Displacement. Urban Affairs Review, 54(1), 33–73.
Vargas-Villafuerte, J., & Cuevas-Calderón, E. (2022). Neoliberalización de la gestión urbana en Lima metropolitana, Perú. Revista INVI, 37(102), 71-95.
[1] Norma Nacional para la Determinación de los Valores Arancelarios y Otras Intervenciones Arancelarias a Nivel Nacional: https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/2074216/RESOLUCION%20DIRECTORAL%20010-2021-VIVIENDA-VMVU-DGPRVURR%20%281%29%20%282%29.pdf.pdf?v=1628697771
[2] Resolución Ministerial N.° 411-2024-VIVIENDA: https://www.gob.pe/institucion/vivienda/normas-legales/6138525-411-2024-vivienda
[3] ¿Qué es el impuesto predial?: https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/2499758/QUE%20ES%20EL%20IMPUESTPO%20PREDIAL.pdf
[4] Estratificación Socioeconómica: https://www.sdp.gov.co/gestion-estudios-estrategicos/estratificacion/generalidades
[5] Resolución No. SDH-000362: https://bogota.gov.co/sites/default/files/inline-files/resolucio_sdh_000362_2022_rango-de-avaluos-catastrales-2023.pdf
