LA VIVIENDA DE ARRENDAMIENTO (VA) COMO UN PROCESO PARA SUPERAR LA POBREZA URBANA EN EL PERÚ
Por Flavio Vila, arquitecto urbanista.
Marzo, 2025.
La vivienda desempeña un rol central en la calidad de vida de las familias y, en particular, en las posibilidades de salir de la pobreza urbana. Existe una visión tradicional que concibe la vivienda como un bien estático, un objeto de consumo que la familia adquiere para “resolver” un problema habitacional. Sin embargo, desde el enfoque de “la vivienda como proceso”, esta se convierte en una plataforma clave para el desarrollo personal, social y económico de las familias.
John F. C. Turner (1972; 1976) planteó la idea de que la vivienda debía entenderse no solo como un producto – housing as a noun (la vivienda como un sustantivo) – sino como un proceso – housing as a verb (la vivienda como un verbo). Así enfatizo la importancia de la participación activa de las personas en la consolidación de su propio espacio habitacional. Desde esta perspectiva, la vivienda se convierte en un eje que articula oportunidades de empleo, acceso a educación y servicios de salud, y refuerza las redes sociales y familiares. Gilbert (2007; 2012) profundiza en la importancia de analizar las dinámicas culturales y económicas propias de las ciudades latinoamericanas para comprender cómo los sectores vulnerables enfrentan la falta de servicios y la precariedad urbana.
Bajo este prisma, la “vivienda como proceso” cobra relevancia en contextos urbanos de países en desarrollo, donde puede facilitar la salida de la pobreza urbana al promover la estabilidad de las familias y, al mismo tiempo, su desarrollo económico y social (Susin, 2002). El Perú, con altos índices de pobreza y un extenso déficit habitacional, ofrece un escenario propicio para aplicar esta visión, sobre todo ahora que su Reglamento de Vivienda de Interés Social (VIS) ha incorporado la Vivienda de Arrendamiento (VA) como modalidad oficial. En entornos donde el crédito hipotecario es inaccesible para familias de bajos ingresos, el alquiler subsidiado facilita la movilidad social. Asumir la vivienda como un catalizador de desarrollo libera recursos para el empleo y la formación. Además, este mecanismo brinda un acceso habitacional rápido sin puntaje crediticio elevado ni grandes ahorros, convirtiendo el hogar en un trampolín para mejorar la calidad de vida (Turner, 1976).
La Resolución Ministerial N. 008-2025-VIVIENDA que publico el proyecto de Decreto Supremo que aprueba el Reglamento de Vivienda de Interés Social[1] otorga a la VA un rol novedoso al posibilitar subsidios directos para facilitar el acceso a un alquiler digno y sostenible (artículo 6, literal d; artículo 10). Esto implica que, en lugar de focalizar todos los esfuerzos en la propiedad, el Estado reconoce la importancia de un régimen de alquiler social o subsidiado que le permita a las familias estabilizar sus condiciones de vida, ahorrar y construir un camino hacia la eventual compra de vivienda si así lo desean. Además, el Reglamento de VIS plantea intervenciones como la densificación de aires o la rehabilitación de edificaciones unifamiliares para convertirlas en multifamiliares (artículo 10.1, literales b, d y e), lo que abre la puerta a la formalización de espacios informales y a la mejora del parque inmobiliario existente.
Para garantizar que los subsidios y los proyectos de arrendamiento efectivamente lleguen a la población de menores recursos ya que “el mercado formal de alquiler es aún incipiente y está dirigido principalmente a sectores de altos ingresos” (Facho, par. 3). Resulta fundamental un registro claro de beneficiarios y un riguroso control de la calidad de la vivienda. Además, se necesita fomentar la educación financiera entre los beneficiarios para que, a partir del acceso a un alquiler subsidiado, puedan planificar su economía familiar y, en el mediano plazo, aspirar a comprar una vivienda, tal vez incluso dentro de las modalidades de Adquisición de Vivienda Nueva o de Segundo Uso previstas por el mismo reglamento. Finalmente, es esencial impulsar una estrategia integral de reducción de la pobreza urbana que no solo contemple el subsidio al alquiler, sino también políticas de empleo, salud y educación. Desde una visión equitativa, un hogar así ofrece el ambiente propicio para la formación de capital humano (Cattaneo et al., 2009). En el largo plazo, el beneficio se ve reflejado en la disminución del estrés financiero y en la posibilidad de participar en actividades generadoras de ingreso.
En conclusión, la inclusión de la Vivienda de Arrendamiento en la VIS, según la nueva normativa peruana, constituye un paso firme hacia una política habitacional más inclusiva, pues ofrece estabilidad a familias que de otro modo permanecerían en la informalidad o en viviendas inadecuadas. Concebir la vivienda como un proceso implica entender que el desarrollo humano y la superación de la pobreza no dependen solo de la entrega de títulos de propiedad, sino de crear condiciones para que las personas inviertan en su crecimiento personal y económico. Al reducir las barreras de entrada a una vivienda digna, el arrendamiento subsidiado libera recursos familiares, fomenta el ahorro y mejora las condiciones de salud. Sin embargo, para que cumpla su función de catalizador del desarrollo, se requiere la convergencia de voluntades políticas, la implementación de controles y registros rigurosos, y la participación activa de promotores privados y la propia comunidad, de modo que esta modalidad sirva realmente como punto de partida para una transformación sostenible, capaz de impulsar a las familias a superar la pobreza a través de un proceso gradual, sustentado en mejores oportunidades laborales, educativas y de crecimiento a largo plazo.
Referencias
Cattaneo, M. D., Galiani, S., Gertler, P. J., Martínez, S., & Titiunik, R. (2009). Housing, health, and happiness. American Economic Journal: Economic Policy, 1(1), 75-105. https://doi.org/10.1257/pol.1.1.75
Facho Dede, A. (2024). Repensar la política de vivienda. El Comercio. https://elcomercio.pe/opinion/columnistas/repensar-la-politica-de-vivienda-por-aldo-facho-dede-noticia/?ref=ecr
Gilbert, A. (2007). The Return of the Slum: Does Language Matter? International Journal of Urban and Regional Research, 31(4), 697–713. https://doi.org/10.1111/j.1468-2427.2007.00754.x
Gilbert, A. (2012). De Soto’s The Mystery of Capital: reflections on the book’s impact in urban planning debates. International Development Planning Review, 34(3), v-xxii. https://doi.org/10.3828/idpr.2012.15
Susin, S. (2002). Rent vouchers and the price of low-income housing. Journal of Public Economics, 83(1), 109-152. https://doi.org/10.1016/S0047-2727(01)00081-0
Turner, J. F. C. (1972). Housing as a verb. En Turner, J., & Fichter, R. (Eds.) (1972). Freedom to Build: Dweller Control of the Housing Process. New York: Collier- Macmillan.
Turner, J. F. C. (1976). Housing by People: Towards Autonomy in Building Environments. Marion Boyars.
[1] https://www.gob.pe/institucion/vivienda/normas-legales/6366832-008-2025-vivienda