Por Aldo Facho Dede, arquitecto urbanista
Artículo publicado originalmente en El Comercio.
23/04/2025
El 10 de abril se publicó el nuevo reglamento de la Vivienda de Interés Social (VIS), tres meses después de la difusión del proyecto por parte del Ministerio de Vivienda. En términos generales, el reglamento mantiene el espíritu del proyecto, aunque introduce cambios y ajustes relevantes que merecen ser analizados.
En primer lugar, el artículo 18 es más enfático al señalar que la VIS debe desarrollarse en las zonificaciones establecidas por las municipalidades provinciales, siempre que estas permitan o sean compatibles con el uso residencial. Asimismo, se ratifica la aplicación de las normas técnicas del Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) para el diseño de las construcciones, estableciendo un área mínima de 40 m² para departamentos y de 35 m² para viviendas con posibilidad de expansión. Este artículo es clave, pues aclara los siguientes puntos:
1. Las municipalidades provinciales son las que determinan la zonificación y sus parámetros, por tanto, las normas emitidas por otros niveles de gobierno no tendrían validez salvo que exista una delegación expresa de facultades.
2. La VIS puede desarrollarse en cualquier zonificación compatible con el uso residencial, lo que impide su exclusión de determinados sectores o distritos de la ciudad. Esto se enmarca en lo dispuesto en la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, y se refuerza en los fundamentos de la sentencia del Tribunal Constitucional sobre los parámetros urbanos en torno a la VIS. En ese contexto, resulta incomprensible que la Municipalidad Metropolitana de Lima mantenga vigente la Ordenanza N° 2361, que excluye del desarrollo de VIS a varios distritos céntricos de la capital.
3. Las dimensiones mínimas de los departamentos son las establecidas por el RNE, así como los criterios técnicos mínimos que buscan garantizar la seguridad y la habitabilidad de las viviendas. Esto debería poner fin a la especulación en torno a departamentos menores de 40 m². El incremento del área mínima para viviendas con posibilidad de expansión, de 25 a 35 m², debería incorporarse en el RNE para evitar confusiones.
En segundo lugar, respecto a la VIS para arrendamiento, el reglamento ratifica la posibilidad de subsidiar la demanda e incorpora la opción de desarrollar infraestructura pública para alquiler mediante obras por impuestos. Esto abre la posibilidad de una oferta pública de viviendas en alquiler, dirigida a un sector que hoy no tiene opciones en el mercado formal. La adecuada implementación de esta modalidad podría revolucionar el mercado de la VIS, y tener su primer piloto en la Villa Panamericana Lima 2027.
En tercer lugar, sobre la VIS en construcción progresiva, se plantea la posibilidad de acompañar el proceso de construcción o mejoramiento. El reglamento reconoce como progresivas aquellas viviendas que han contado con asistencia técnica en su diseño y construcción, lo cual dejaría fuera a la mayoría de las viviendas autoconstruidas. Si bien es comprensible que el MVCS haya optado por no incluir edificaciones que no garanticen condiciones mínimas de seguridad y habitabilidad, establecer un requerimiento desfasado de la realidad podría hacer inviable su aplicación. Sería recomendable modificar el artículo para exigir que la vivienda cumpla con las normas técnicas, y condicionar el acceso a subsidios o créditos a la participación de profesionales certificados. En este esfuerzo, las municipalidades distritales y los colegios profesionales deben asumir un rol protagónico.
En cuarto lugar, el reglamento establece las condiciones para que los predios del Estado puedan destinarse a VIS. Sin embargo, debió ser más enfático al señalar que este debería ser su principal uso. Esto permitiría orientar su transferencia y futuro desarrollo, evitando que se destinen exclusivamente a fines comerciales.
En suma, el nuevo reglamento abre paso a modalidades innovadoras para el desarrollo de vivienda que pueden contribuir a cerrar la enorme brecha habitacional. Su adecuada implementación permitirá incrementar la oferta, generar trabajo y atraer inversión. Pero para lograr un impacto real, debería estar acompañado por una ambiciosa campaña de formalización del empleo e inclusión financiera, que siguen siendo los principales obstáculos que separan a las familias peruanas de una vivienda digna.