Por Aldo Facho Dede, arquitecto urbanista
Artículo publicado originalmente en El Comercio
27/08/2025
Han pasado veintisiete años desde la creación del Fondo MiVivienda (FMV), y si bien el balance es positivo, las limitaciones de un modelo basado principalmente en la compra de unidades nuevas muestran la urgencia de repensar la política de vivienda social.
Tras la crisis e hiperinflación del primer gobierno de Alan García, hacia 1998 la oferta de créditos hipotecarios era casi inexistente. En dicho año se crea el Fondo Hipotecario de Promoción de la Vivienda, con el objetivo de reducir el déficit habitacional promoviendo el mercado hipotecario y canalizando recursos públicos hacia la banca privada para que esta otorgara los créditos. Con la conversión en sociedad anónima en 2005, la oferta hipotecaria se expandió, las tasas bajaron y la producción de vivienda de interés social (VIS) se incrementó de forma significativa. Esto significó un crecimiento de la cartera hipotecaria a una tasa media anual de 18,7% entre el 2001 y 2015 (CAPECO).
Sin embargo, la persistente caída en la colocación de créditos MiVivienda en los últimos años, frente al sostenido crecimiento de la cartera hipotecaria de la banca privada, debería llevarnos a reflexionar sobre la vigencia de una estrategia de inclusión habitacional centrada en la adquisición.
El Ministerio de Vivienda y el FMV parecen haber tomado nota de las limitaciones de este modelo frente a dos modalidades ampliamente difundidas en el sector informal: la autoconstrucción y el alquiler. Según estudios elaborados por el INEI y GRADE, ambas tipologías representan a más del 80% de las viviendas, y movilizan alrededor del 60% del PBI de la construcción, en un segmento donde la participación del sector formal sigue siendo marginal.
Sobre la autoconstrucción o vivienda progresiva, ambas instituciones vienen trabajando una iniciativa relevante para ofrecer créditos a las familias que deseen mejorar o ampliar sus viviendas. Hoy esta necesidad se financia con créditos de consumo a altas tasas, o con préstamos informales riesgosos. Para poder entrar en ese mercado, es necesario modificar la Ley del FMV para que pueda promover créditos no hipotecarios. Un reto adicional será garantizar la seguridad y la habitabilidad de las edificaciones mediante una adecuada asistencia técnica profesional en las diferentes etapas del proceso. Esto permitirá evaluar la construcción existente y certificar las etapas posteriores.
La implementación de este proyecto permitirá, además de atender una enorme demanda habitacional, reducir la informalidad y los riesgos asociados, abaratar los costos de la construcción y regularizar las edificaciones existentes. Además, dinamizará la economía y la recaudación municipal, y abrirá un vasto mercado para arquitectos e ingenieros. Su concreción debería ser una prioridad compartida por el Estado, los colegios profesionales y el sector privado.
En cuanto a la vivienda de alquiler, el Reglamento VIS habilita la posibilidad de promover infraestructura pública para este fin mediante el mecanismo de obra por impuestos. Esto es sumamente relevante, pues una de las mayores limitaciones para esta modalidad es el financiamiento de la construcción. Asimismo, es importante que se reformule el Bono Renta Joven, ampliando el público objetivo a los adultos mayores, mejorando los rangos y los subsidios, y retirando la obligatoriedad del ahorro para una futura compra.
El escenario ideal para un proyecto piloto es la Villa Panamericana de Lima 2027. Hoy dispone de seis torres construidas que requieren renovación, y se prevé edificar un número similar para alojar a la totalidad de las delegaciones y al personal del evento. En total hablamos de más de mil departamentos que, tras los Juegos, deberían destinarse al alquiler social, otorgando un uso eficiente y sostenible a una inversión pública de gran envergadura, y evitando a la vez su deterioro o subutilización.
El Perú tiene la oportunidad de abrir una nueva era en la política de vivienda social, entrando en productos de alto impacto que hoy están tomados por el sector informal.
A finales de los noventa la creación del Fondo MiVivienda fue decisiva para consolidar el mercado hipotecario, ahora el desafío es innovar con mecanismos que promuevan el alquiler y la vivienda progresiva como vías de inclusión social, laboral y financiera, motivando a la vez un crecimiento económico inclusivo y sostenible.