Por Aldo Facho Dede, urbanista.
¿Sabe usted cómo se decide qué podrá construir o pedir licencia en su propiedad? Las ciudades planifican los usos y la cantidad de persona que podrán vivir o acudir a un predio a partir de evaluar la infraestructura urbana con la que se cuenta (agua, desagüe, electricidad, telefonía, transporte público, espacio público, vialidad, áreas verdes, equipamientos, etc.), y los proyectos de ampliación de la misma. El resultado de esa modelación se traduce en el Plano de Zonificación, el Reglamento de Zonificación, y el Índice de Usos, que brindan seguridad jurídica a los propietarios para poder proyectar el desarrollo de sus predios, y mediante los cuales se define qué y cuanto se puede construir. Pero como ya sabemos, las urbes están en constante evolución, y ello debe ser siempre acompañado por la actualización de dichos instrumentos. En el caso de Lima, esa misión la tiene el Instituto Metropolitano de Planificación.
Existen también mecanismos parciales de actualización, como son los Cambios de Zonificación o los Planes Específicos, que permiten mirar en detalle un sector cuyos parámetros han quedado obsoletos, requiriendo su actualización para reactivar el valor de su entorno.
Los cambios de zonificación debieran comprometer inversión en obra pública para poder mantener los estándares de servicios y calidad de vida urbana de los vecinos, y en la mayoría de los casos generan un incremento extraordinario en el valor del suelo. ¿Quién debiera pagar estas obras, el Estado, los propietarios beneficiados o los dos? En nuestro país lo paga el Estado, pero en otros países se financia el gasto, ya sea cobrando un porcentaje de la ganancia extraordinaria, o mediante la venta de los metros cuadrados que se podrán construir de forma adicional a los parámetros originales. Ese es el caso de Brasil, Argentina, Colombia, Ecuador, entre otros, donde se han diseñado instrumentos de “captura de plusvalías urbanas” para financiar la obra pública.
Si bien en el Perú no existe un marco legislativo que permita su implementación, como es el Estatuto de las Ciudades en Brasil, o la Ley del Suelo Colombiana, dentro de la Ley de Tributación Municipal existe la “Contribución Especial por Obra Pública”, que ya ha funcionado en la década del 90 bajo el nombre de “Contribución por Mejoras”, y que, para el caso de Lima, está normada mediante la Ordenanza 1790-MML/2014.
Técnicamente, no sería muy difícil imaginar su aplicación para los casos de Cambio de Zonificación, dado que, como ya se ha explicado, estos conllevan a la ejecución de cierta obra pública orientada a mejorar los servicios urbanos del entorno, beneficiando principalmente a los predios involucrados. Asimismo, se estaría atendiendo el frecuente reclamo de los vecinos, que se sienten afectados por la saturación de los servicios y espacios públicos.
Esta interpretación permitiría imaginar aplicaciones mayores, como sería la regeneración urbana de áreas con zonificación caduca, como son la zona industrial del Cercado de Lima, o algunos sectores industriales de Villa el Salvador, Santa Anita, Zárate, etc., generando una estructura urbana abierta, espacios públicos, equipamientos y áreas verdes.
Para ello hace falta visión política y un enfoque integral y estratégica de la ciudad, para que sea el Municipio quien lidere las transformaciones de la ciudad, generando recursos desde la generación misma de la riqueza, para de esa forma sostener e impulsar el desarrollo equilibrado de la ciudad.
¿Sabes si los candidatos a tu municipio están pensando en este tipo de propuestas? Demandemos esa discusión, el momento es ahora.
Fotografía: Elezar Cuadros – Vivienda. Lima. Puente Piedra 2017
¿y que tan complicado es insertar esta necesidad a las ordenanzas propias del cambio de zonificación? pues sino, a mi entender, se seguirá haciendo uso de esa «omisión»
Estimada Ivette, no es complicado, es cuestión de comprender la dimensión del problema y tener la voluntad política para resolverlo. Dado que la Ord.1790-MML está vigente, se podría invocar en el marco de la financiación de las obras necesarias para mantener o cumplir con los estándares urbanos mínimos que debieran estar determinados en el Plan de Desarrollo Metropolitano.
Saludos!
Como saber si mi zona ha sido cambiada de zona semi rural agropecuaria a zona urbana? Lo define o cambia algún ministerio?
Estimada Nelly, tendrías que averiguar en la municipalidad a la que perteneces. Algunos municipios tienen los planos de zonificación disponibles en sus páginas web. En caso estés en Lima, puedes ver los planos en la página del IMP: http://www.imp.gob.pe
Saludos, y gracias por revisar la página.
Aldo Facho Dede, editor principal.
En el caso específico de Lima, la MML es la encargada de dar el visto bueno para el cambio de zonificación en un determinado distrito o cada distrito es independiente de realizar el cambio de zonificación urbanístico.
En una calle de una sola vía con dos carriles, uno de ellos usado como estacionamiento se podría construir edificios de más de 17 pisos?
Hola Guillermo, en Lima la MML es la entidad responsable de la zonificación y los usos del suelo. Los distritos no pueden cambiar los parámetros urbanos, lo único que pueden hacer es enviar a la MML un pedido de «Reajuste Integral de Zonificación». Los propietarios pueden solicitar un cambio de zonificación, deberán gestionarno ante la MML, quien consultará a los distritos.
Sobre tu consulta, la altura máxima normativa en el Perú es 1,5 a+r, eso quiere decir, 1,5 veces el ancho de la calle y los retiros. Para poder hacer un edificio de 17 pisos, la calle debería medir, aproximadamente, 25 metros.
Saludos.
Aldo
Gracias por la respuesta.
Cómo puedo saber cuántos pisos puedo construir, hay alguna fórmula para determinar la cantidad de pisos que se puede construir por edificio?
Debes ver el plano de zonificación de tu distrito, y revisar la altura que le corresponde a dicho predio.
Saludos!
Aldo
Buenas dias, ¿Se puede cambiar la condición de un terreno de rustico a urbano en registros públicos, solo con la emisión de un certificado de zonificación y vías emitido por la misma municipalidad de su jurisdicción, donde el terreno actualmente mantiene una zonificación urbana según su PDU aprobado?
Hola George, necesitaríamos analizar el caso, pero la condición de urbano no se obtiene por el hecho de tener una zonificación asignada, sino por haber hecho una habilitación urbana.
Saludos.
Aldo
buenas tardes para consultar si es requisito indispensable para poder ejecutar una obra del sector publico es necesario el cambio de zoonificación para su posterior solicitud de licencia de construcción o que se debe realizar.
Hola Edilberto. La zonificación es un requisito indispensable para poder solicitar una Licencia de Construcción. Si no la tienes, debes consultar si es posible solicitarla mediante un trámite administrativo. En caso sea un predio grande, lo que corresponde es elaborar un Planeamiento Integral.
Saludos.
Aldo
Hola Edilberto. La zonificación no tiene que ver con la propiedad. Para que el Estado invierta, en la mayoría de casos, el predio debe ser de su propiedad, y los parámetros urbanos (derivados de la zonificación) deben permitir la construcción y los usos.
Saludos!
Marzo 19 ,2023
Buenas tardes se puede hacer cambio de zonificacion en propiedad de la continuidad o zona arqueológica??
Hola Oliver, en principio si, salvo que esté afectada por la poligonal que delimita el área arqueológica.
Saludos.
Aldo
Hola Olivet, si el suelo está calificado como zona arqueológica le pertenece al Estado.
Si el predio es colindante, los usos y edificaciones que se puedan desarrollar van a estar condicionados por limitaciones que busquen preservar el bien. Aún así, si se puede presentar un pedido de cambio de zonificación.
Saludos.
Aldo
Hola buenas noches . Somos un grupo de ambulantes que hemos comprado un terreno mz b lt 4 sector 3 grupo 7 y formalizarnos , la municipalidad de villa el salvador solo nos da la licencia con temporal 1 año , por el tema que el lugar / y terreno no esta esta zonificado.
Se hace los trámites y no quieren hacer ese cambio . Estamos al frente del mercado plaza villa Sur .
Hola Gaspar, si el terreno no tiene zonificación es posible que no haya sido urbanizado, con lo cual no tienes parámetros urbanos. Les sugiero que consulten en la municipalidad por el estado del predio y el procedimiento para sanearlo.
Saludos.
Aldo