Por Aldo Facho Dede, urbanista.
2018 es un año electoral, y estamos a tres meses de encontrarnos en las ánforas eligiendo a nuestras futuras autoridades ediles y regionales. El desgano es general, y no deja de estar justificado por el constante destape de material que ha puesto en evidencia lo que siempre hemos intuido: corrupción, a toda escala, en cada espacio de gobierno y poder. Recientemente se han descubierto las prácticas delictivas del alcalde de La Victoria, quien se suma a los de Villa María del Triunfo, Santa Rosa y San Bartolo, todos acusados por hechos similares. Los sillones municipales son espacios muy apetecibles para los delincuentes, pues desde allí se dirige la actividad y desarrollo de los distritos y ciudades. El botín no siempre está en la obra pública, que muchas veces es exigua por lo limitado de los presupuestos, sino en los parámetros urbanos y licencias, mediante los cuales se regula la zonificación, densidad, altura y usos. La alteración de los mismos puede significar que el valor de un predio se multiplique, generando una ganancia extraordinaria para el propietario.
Pongamos un par de ejemplos, ustedes compran un terreno donde sólo se puede hacer una casa, y de pronto puede construir un edificio. O compra un terreno no calificado como urbano, una chacra digamos, y luego de un tiempo ya tiene calificación para poder hacer una urbanización. Esto pasa todo el tiempo en nuestras ciudades, algunas veces en el marco de un Plan de Desarrollo Urbano, en el que se evalúa la ciudad en su conjunto y se determinan las zonas que deben densificarse o hacia dónde se debe expandir, mediante un pedido de Cambio de Zonificación, donde se evalúa un sector determinado de la ciudad cuyos indicadores han quedado obsoletos y necesitan ser actualizados, y otras veces de forma poco clara, con cambios de zonificación si sustento aparente, u ordenanzas “ad-hoc” que duran lo suficiente para que se emitan certificados de parámetros.
Este problema es histórico y global, siendo que diversas ciudades han generado mecanismos cuyo objetivo ha sido reducir la posibilidad de estas prácticas, a la vez que lo han transformado en una solución para resolver la escasez de recursos económicos.
La lógica es simple: si tu ganas todos ganamos, y a efectos prácticos se traduce en que todo cambio de indicadores urbanos que favorezca al propietario de forma extraordinaria debe generar una retribución proporcional a la ciudad para que se puedan realizar las obras que permitan que ese crecimiento sea sostenible. Otra forma es, como sucede en ciudades como Río de Janeiro o San Pablo, que tu derecho a construir está limitado a ciertos metros cuadrados, y si quieres hacer más metros deberás comprarlos a la ciudad. Las experiencias internacionales nos dicen que lejos de desalentar la inversión y desarrollo inmobiliario, se estimula el mercado y se transparenta el incremento de parámetros, dejando poco espacio para prácticas oscuras.
El dinero generado por estos instrumentos de captación de plusvalías se protege mediante un fideicomiso, pudiendo solamente ser invertido en obras de infraestructura urbana (redes básicas, parques, transporte público, cultura, educación, salud, deporte, etc.) y vivienda de interés social, previamente identificadas y priorizadas.
Para que esto funcione en nuestras ciudades se necesitan dos cosas: i. un Plan de Desarrollo Urbano que ordene y oriente el desarrollo de la ciudad, determine y priorice proyectos estratégicos, y proponga instrumentos novedosos que permitan la negociación de ciertos indicadores o usos; ii. un marco legislativo que incorpore la posibilidad de poder captar plusvalías urbanas, y que ese dinero pueda ser cobrado y usado por y para la ciudad.
En Lima existen mecanismos que habilitan la financiación parcial de la obra municipal con la participación de los vecinos directamente beneficiados. La Contribución por Mejoras, que es el nombre técnico, se usó en las décadas de los 80 y 90, y mantiene vigencia en la Ley de Tributación Municipal (DS 776 / 1993. Cap.62 a 69)l, reglamentada mediante la Ord. 1790-MML/2014. Mientras trabajamos en instrumentos mayores, podríamos implementar este recurso para poder multiplicar el bienestar que genera la obra pública, y transparentar las compensaciones que debieran generarse por los cambios de zonificación.
Tenemos 21 candidatos en carrera, ¿sabemos cuántos de ellos están pensando en este tipo de herramientas que nos permitan ordenar nuestro crecimiento a la vez que financiamos nuestro bienestar?
Abramos la discusión, el momento es ahora.
(1) Foto: Eleazar Cuadros. Tarde Limeña 2015