Por Aldo Facho Dede, arquitecto urbanista.
Publicado originalmente en El Comercio.
La Municipalidad Metropolitana de Lima (MML) acaba de publicar la ordenanza N° 2361-2021 que regula la ejecución de los proyectos para viviendas de interés social (VIS) dentro del ámbito metropolitano, mediante la propuesta de parámetros urbanísticos (principalmente altura y densidad) y edificatorios (área libre, tamaño de departamentos, estacionamientos, entre otros) que hagan más atractiva su inclusión en los desarrollos inmobiliarios. Para comprender el contexto de esta ordenanza, debemos remontarnos a la demanda competencial presentada por la MML contra el Ministerio de Vivienda (MVCS) por la aplicación Decreto Supremo N° 010-2018-VIVIENDA y sus modificatorias (DS), que persigue el mismo fin, pero con un alcance nacional. La MML argumenta que el MVCS no tiene competencias para modificar los parámetros urbanísticos y edificatorios de la ciudad, y que ellos responden a la realidad urbana de cada distrito.
«Lo que sorprende de la ordenanza es que, lejos de adaptar a la realidad metropolitana los parámetros propuestos por el DS, los reproduce casi íntegramente, exceptuando de su ámbito de aplicación a los distritos de San Isidro, Miraflores, San Borja, Santiago de Surco y La Molina, que forman parte del Área de Tratamiento Normativo III.»
De los parámetros propuestos, el que realmente podría afectar la calidad de vida de los vecinos es el incremento de la densidad por encima de la capacidad del suelo de soportarla. Es decir, de la cantidad de personas que pueden habitar un determinado espacio en relación a las áreas verdes, los equipamientos (colegios, centros de salud, recreación, etc.), los servicios básicos (agua, desagüe, electricidad, internet, etc.), y la conectividad (red y modos de transporte) que en él se ofrecen. Esto no se resuelve en la ordenanza de la MML que, al reproducir los parámetros del DS, incrementa de 2250 a 5600 habitantes por hectárea la densidad máxima permitida en la ciudad, excluyendo justamente a los distritos que presentan las mejores condiciones urbanas para soportar ese incremento sin generar un detrimento en la calidad de vida de sus actuales residentes.
«De los parámetros propuestos, el que realmente podría afectar la calidad de vida de los vecinos es el incremento de la densidad por encima de la capacidad del suelo de soportarla. Esto no se resuelve en la ordenanza de la MML que, al reproducir los parámetros del DS, incrementa (…) la densidad máxima permitida en la ciudad, excluyendo justamente a los distritos que presentan las mejores condiciones urbanas para soportar ese incremento (…)»
El alcalde Muñoz (El Comercio, 2021), declaró que esta exclusión responde al mal uso que se le vendría dando al DS para generar un mayor número de viviendas en las zonas más caras de la ciudad, que no estarían siendo destinadas a cubrir el déficit de VIS. Esto se podría resolver fortaleciendo el trabajo en conjunto de las municipalidades distritales con el Fondo Mi Vivienda, para monitorear los proyectos desde que son presentados para la licencia de construcción hasta que son ofertados al mercado inmobiliario. Ya existen mecanismos para la denuncia y posterior sanción de los que incumplen con el reglamento.
«Lo que quizás no ha sido consciente el Concejo Metropolitano es que dicha exclusión puede ser interpretada como un acto de discriminación hacia las personas que sólo podrían acceder a una vivienda en esos distritos mediante los programas del Fondo. El hecho que esa oferta no exista en determinadas zonas no debería ser producto de una ordenanza, sino de mecanismos que no estarían siendo lo suficientemente efectivos para su generación.»
El Plan de Desarrollo Metropolitano de Lima al 2040 está en la fase de consulta pública, casi listo para su aprobación y publicación. En él se han desarrollado una serie de propuestas para orientar el desarrollo equilibrado e integral de la ciudad bajo los principios de justicia, equidad y sostenibilidad; en particular de regeneración urbana y generación de VIS. Este enorme esfuerzo de la MML y el MVCS debería verse reflejado en la revisión del Programa Metropolitana de Vivienda, superando los problemas detectados en la ordenanza, y estimulando la generación de una amplia y diversa oferta de viviendas en entornos urbanos que garanticen la calidad de vida de sus vecinos actuales y futuros.
«El Plan de Desarrollo Metropolitano de Lima al 2040 está en la fase de consulta pública (…) En él se han desarrollado una serie de propuestas para orientar el desarrollo equilibrado e integral de la ciudad (…) en particular de regeneración urbana y generación de VIS. Este enorme esfuerzo de la MML y el MVCS debería verse reflejado en la revisión del Programa Metropolitana de Vivienda, superando los problemas detectados en la ordenanza, y estimulando la generación de una amplia y diversa oferta de viviendas (…)»