INQUILINOS EN ASENTAMIENTOS POPULARES CONSOLIDADOS: ¿UNA DEMANDA ATRAPADA?

Por Anderson García Cristóbal*, sociólogo urbano

Los carteles amarillos cuelgan desde las ventanas de las casas de José Gálvez y Nueva Esperanza, en Villa María del Triunfo. Se alquila, dicen. Fundados en 1950, dichos barrios no han dejado de crecer mediante loteos informales, ocupando sus cerros circundantes cada vez más alejados. Pero también por su antigüedad, sus zonas más consolidadas, la parte plana le dicen, cuenta con un stock de viviendas que no ha tardado en salir al mercado inmobiliario mediante la oferta de alquileres.

IMAGEN 1. Alquiler de cuartos en Nueva Esperanza. Fotografía propia.

De hecho, si analizamos los datos intercensales 1993-2007, la evolución de la tenencia en alquiler en los 13 distritos con alta concentración de Barrios Urbanos Vulnerables (BUV) ha tenido un crecimiento significativo, con una tasa de crecimiento promedio del 268%. Es más, aún en los distritos en donde existió mayor proporción de viviendas propias por invasión (viviendas sin títulos de propiedad) en 2007, el crecimiento de la tenencia en alquiler tuvo una tasa positiva: multiplicándose por 8 en Carabayllo, por 5 en Pachacámac y Puente Piedra, y por 4 en Villa María del Triunfo.

¿Estamos frente un nuevo perfil de demandantes de vivienda en los sectores populares? Creemos que sí, y la explicación la debemos encontrar en las preferencias locaciones de los inquilinos. Para eso hay que dejar de pensar que la “invasión” o la compra de un lote es la única opción de los residentes en barrios populares y que, por el contrario, existen lógicas de elección residencial que necesitamos conocer para entender por qué existe una parte de la población de sectores populares que ya no ve atractivo el acceso al suelo no habilitado en el mercado informal.

La hipótesis preliminar que venimos contrastando – mediante data oficial y entrevistas semiestructuras – es que el perfil del inquilino: a) privilegia que los barrios tengan mejor accesibilidad a los medios de transporte, b) quiere gozar de las virtudes de la compacidad urbana, y c) siente que el alquiler ofrece mejores garantías de permanencia que la compra del lote en el mercado informal o que no está dispuesto a asumir la precariedad de la invasión.

No es difícil comprender que en una ciudad en donde se pierde entre 3 o 4 horas en el transporte convencional, el acceso al suelo mediante lotes cada vez más alejados de las vías metropolitanas sea menos atractivo que el alquiler de una vivienda en los asentamientos populares consolidados, mejor ubicados en la estructura urbana que la periferia reciente. Lo mismo se debe decir de la existencia de una oferta creciente de servicios urbanos que apuntalan la compacidad de las zonas consolidadas.

IMAGEN 2. Real Plaza Villa María en Nueva Esperanza. Fuente: http://xurl.es/yj7h7

Por ejemplo, solo en los 10 últimos años, el barrio de Nueva Esperanza ha experimentado un crecimiento comercial a partir de la modernización de su vía principal, la Av. 26 de noviembre, y la inversión directa e indirecta en infraestructura como la del Complejo Hospitalario Guillermo Kaelin que atiende a 250 000 asegurados regulares de EsSalud, el Real Plaza de Villa María del Triunfo con un área arrendable de 30 000 m2, y la línea 1 del metro cuyo paradero más cercano se encuentra a menos de 10 minutos en transporte convencional.

IMAGEN 3. Complejo Hospitalario Guillermo Kaelin en Nueva Esperanza. Fuente: goo.gl/K1xCEU

Pero al mismo tiempo que se privilegia la accesibilidad en transporte y los beneficios de la compacidad y los servicios urbanos a distancia caminable, se privilegia el alquiler porque ofrece mejores garantías de permanencia que el acceso al suelo mediante lotes informales, como se puede colegir del extracto de una entrevista a una señora en el barrio de José Gálvez:

---

Entrevistador: ¿Por qué decidió alquilar y no comprar un lote u ocuparlo?
Señora: En una oportunidad, hace años cuando mi hijo estaba más pequeño, pensamos invadir, por acá, esto que ha sido invasión, allí yo iba a agarrar. Pero mi esposo decía que iba a tener que empezar desde cero, porque la gente ha sufrido cuando ha venido a invadir. Tenía que estar en pleitos porque venían y te querían sacar.
Entrevistador: ¿Quiénes la querían sacar?
Señora: Los hombres que decían que esto les pertenecía a los Gómez (1), y ellos mandaban a gente, matones, que te agredían. Yo tenia a mi hijo pequeño y no quería pasar esas cosas.
Entrevistador: ¿Los Gómez, quienes son?
Señora: Los Gómez son una familia que dicen que eso les pertenece. Y que dicen que están en juicio, por eso que la mayoría de los de arriba no tienen su propiedad en regla. No pueden sacar el agua ni el desagüe todavía.

---

Como se ha podido advertir en la cita anterior, la escasa o casi nula predisposición a comprar un lote podría explicarse porque este submercado viene adoptando prácticas ilegales y delictivas como las estafas, extorsiones y amenazas dentro de lo que hoy se conoce como “tráfico de terrenos”. De allí que, ante un entorno que se percibe hostil, el alquiler es percibido como una forma de tenencia que ofrece mejores garantías de permanencia.

Pero, ¿es la opción del alquiler un fin en sí mismo o es una solución transitoria dentro de las lógicas de elección residencial de una parte de los sectores populares? No respondería afirmativamente, la preferencia residencial sigue siendo la propiedad. Sin embargo, mientras la política de vivienda siga beneficiando a la clase media consolidada, y ante el crecimiento de las actividades delictivas del mercado de loteos, los inquilinos de los asentamientos populares consolidados parecen ser una demanda atrapada. ¿Qué opciones le puede ofrecer la política habitacional? Dejamos abierto el debate.

 

(1) La referencia original del apellido ha sido cambiada.

 

 

* Anderson García Cristóbal

Sociólogo Urbano. Investigador, consultor y docente. Máster en Población y Territorio. Estudios de desarrollo profesional en el Lincoln Institute of Land Policy. Miembro del Grupo de Estudios: Informalidades Urbanas.