Por Sandra Salles* y Vanessa Calderón**, arquitecta y abogada
IMAGEN 1. PLAZA DE ARMAS DE LA CIUDAD DE TRUJILLO.
Una mirada a la configuración urbana de las ciudades de nuestro país, aún dentro de su diversidad, revela sin mucha dificultad la amplia problemática y severas carencias en su planificación y los retos que dicha situación envuelve de cara al vertiginoso crecimiento de las mismas. Como consecuencia de este contexto, se manifiesta una permanente amenaza de depredación del patrimonio cultural inmueble, situación que parece pasar por alto la relevancia de su rol de elemento articulador de la cohesión social y que permite a los ciudadanos fortalecer su sentido de pertenencia y desarrollar una participación activa en la formación de una identidad local y nacional. En ese contexto, el Ministerio de Cultura (MC) aprobó recientemente, mediante resolución N° 255-2017-MC, el Proyecto Piloto “Altura para la Cultura” con el propósito de contribuir a la reversión de esta problemática. Este piloto, se encuentra enmarcado en el Decreto Supremo N° 022-2016-VIVIENDA, en el que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) aprueba el nuevo Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible (RATDUS), nutrido de un énfasis muy marcado en el enfoque de sostenibilidad; y que se diferencia de sus antecesores en que regula por primera vez instrumentos de financiamiento urbano (léase una forma concreta de generar recursos económicos para el desarrollo de las ciudades), entre ellos, los DAET – Derechos Adicionales de Edificación Transferibles.
“Altura para la Cultura” es entonces un esfuerzo conjunto de ambos sectores destinado a generar un acompañamiento a los gobiernos locales de las ciudades de Maynas, Trujillo y Arequipa (integrantes del piloto) con el objetivo de promover la preservación del patrimonio cultural inmueble a través de la implementación y aplicación de los DAET. Esta es una unión histórica, en la que por primera vez equipos técnicos de ambos ministerios, gobiernos locales, propietarios y el sector privado trabajan juntos para poner en marcha una estrategia para el rescate del patrimonio nacional.
Pero, ¿cómo funcionan los DAET?, ¿Existen experiencias exitosas a nivel nacional o internacional en donde el instrumento se haya aplicado en el rescate del patrimonio cultural?
FUNCIONAMIENTO DE LOS DAET
En primer lugar, se debe señalar que los DAET permiten al propietario de un inmueble histórico, previa tramitación de los procedimientos administrativos correspondientes (municipales y extra-municipales), transferir el potencial constructivo no aprovechado en su predio (debido precisamente a su condición de patrimonio cultural, que involucra una restricción directa en su derecho a edificar) a otros predios ubicados en la ciudad en donde se podrá construir por encima de las alturas normativas, a cambio de una contraprestación económica que deberá ser utilizada para la puesta en valor y mantenimiento del inmueble.
Ello tiene como condición previa que los Planes de Desarrollo Urbano de las ciudades tengan establecidas las Zonas Generadoras de DAET (ZG), es decir las Zonas Monumentales, Centros Históricos e inmuebles de valor local; y las Zonas Receptoras de DAET (ZR) que son aquellas en las que se potenciar el desarrollo urbano, estas deberán estar preparadas a nivel de infraestructura y equipamiento urbano para recibir esta cuota adicional de densificación sin que esto genera externalidades negativas. Dichas ZG y ZR deberán además ser zonas geoeconómicas homogéneas, ya que este importante instrumento lleva como premisa la justa distribución de cargas y beneficios de la planificación urbana dentro la lógica de la función social de la propiedad y la ciudad.
imagen 2. Tríptico “Altura para la Cultura”
EXPERIENCIA INTERNACIONAL
IMAGEN 3. grand central terminal de nueva york.
La experiencia internacional más relevante por ser de las primeras y en la que se obtuvieron resultados más tangibles se realizó en la Ciudad de Nueva York – USA. El instrumento fue creado en el año de 1968 bajo la denominación de Transfer of Development Rights – TDR, y tuvo como aplicación emblemática la conservación de la Grand Central Station. El rescate de esta edificación edificio se originó con el clamor popular para evitar su destrucción, ya que los neoyorquinos lo consideraban un elemento representativo de la ciudad no solo por su monumentalidad, si no por su uso y porque estaba integrado dentro de la memoria urbana y, por ende, formaba parte importante de su identidad.
Con las primeras transferencias se pudo conseguir recursos económicos para evitar su destrucción y comenzar con su puesta en valor. Posteriormente, con los TDR también se han rescatado varios teatros característicos en la zona de Broadway, así como diferentes edificios singulares como la Old Slipe Police Station o zonas históricas residenciales como Amsterd Yard.
imagen 4. 300 Madison avenue.
EXPERIENCIA NACIONAL
Entre los años 2012 – 2013, el distrito de Miraflores aprobó las Ordenanzas N° 387/MM y N° 401/MM, que regularon por primera vez en el Perú (aún en ausencia de un marco normativo de alcance nacional como el que se tiene actualmente) el instrumento de la transferencia de derechos edificatorios; hoy: DAET. Estas normas establecieron un acogimiento voluntario que tuvo como destinatarios a todos aquellos inmuebles declarados por el Ministerio de Cultura como bienes culturales, así como aquellos inmuebles que el distrito reconocía de valor local. Esto ultimos se encontraban agrupados dentro las denominadas Microzonas de Valor Urbanístico, con las que la comuna distrital introdujo como parte de su política de conservación, un nuevo concepto de protección local para salvaguardar a todos aquellas edificaciones que formaban parte de los barrios más tradicionales del distrito y que reflejaban los distintos momentos históricos de su evolución urbana y arquitectónica.Su valor radica en su reconocimiento como elementos integrantes de la memoria urbana colectiva por parte de los vecinos y, en consecuencia, los convierte en hitos de su identidad local.
A la fecha dichas ordenanzas distritales se encuentran paralizadas en su avance, debido a la aprobación de la Ordenanza N° 1869-MML emitida en diciembre del año 2014; norma por la cual la Municipalidad Metropolitana de Lima (en la entonces saliente gestión) reguló la Transferencia del Derecho de Edificación definido en el Plan Metropolitano de Desarrollo Urbano – PLAM, declarándose como la única instancia competente para la emisión de Certificados de Derechos de Edificación en la Provincia de Lima y condicionando la continuidad de la aplicación de normas preexistentes a ratificación. Dicha norma sin embargo se encontraba sujeta a dos condiciones para su aplicación: (i) la aprobación del mencionado PLAM y (ii) la aprobación del respectivo reglamento en un plazo de 120 días calendario. Ninguna de las normas ha sido aprobada hasta la fecha en la actual gestión, con lo cual la Ordenanza N° 1869-MML se encuentra vigente pero inaplicable, situación jurídicamente “curiosa” en el espectro normativo, por decir lo menos. Sin embargo esta situación debido a un tema de jerarquía normativa, viene operando como una suerte de suspensión de facto, que ha mermado los resultados proyectados con la iniciativa miraflorina.
No obstante, el balance general del funcionamiento del instrumento en tan poco tiempo es positivo en comparación al espectro de tiempo respecto a otros países; Miraflores ha podido restaurar dos inmuebles declarados patrimonio cultural, dos inmuebles de valor local se encuentran en proceso de restauración, un inmueble declarado monumento se encuentra en proceso de obtención de su licencia de puesta en valor y tres más se encuentran desarrollando el anteproyecto de la puesta en valor.
IMAGEN 5. antes y después de restauración de la casa suarez en el distrito de miraflores
IMAGEN 6. ANTES Y DESPUÉS DE RESTAURACIÓN DE LA QUINTA PRADO, EN EL DISTRITO DE MIRAFLORES
La expectativa con la puesta en marcha del Proyecto Piloto “Altura para la Cultura” como producto de un hermanamiento intersectorial que lleva un compromiso y un entusiasmo pocas veces visto es, en consecuencia, alta. Las experiencias mencionadas vislumbran que es posible conservar el patrimonio mediante este instrumento de gestión urbana. No obstante es necesario visualizarlo como parte de una estrategia integral de conservación, además de estructurarlo como una política pública con vocación de aplicación nacional a futuro para hacer posible sus resultados; ello sin dejar de lado el establecimiento de otras herramientas que promocionen el desarrollo urbano que la complementen y garanticen su eficacia. Todo ello sin dejar de mencionar uno de los aspectos más importantes que compromete directamente cualquier iniciativa para la mejora de las ciudades, que es una firme decisión política que acompañe el proceso más allá de las vicisitudes propias de nuestro país.
Actualmente se viene desarrollando un pormenorizado y minucioso trabajo de implementación por parte de los equipos técnicos de ambos ministerios, procurando la cristalización de una metodología clara y objetiva de trabajo, que ponga a disposición de las ciudades los instrumentos, pautas y lineamientos necesarios para la implementación del instrumento; además de mesas de trabajo y diversos talleres de sensibilización a propietarios y promotores inmobiliarios, sin dejar de lado el fortalecimiento de capacidades que se lleva a cabo a nivel institucional en cada una de las ciudades que integran el piloto. La intención es consolidar la experiencia nacional e internacional en la gestión de este tipo de programas, extrayendo lo más provechoso de cada una de ellas para hacer tangibles las metas del piloto en un mediano plazo y, así, lograr ponerla a disposición de todas las ciudades que esperan poder acceder al mecanismo para rescatar y proteger su patrimonio. No se puede dejar de mencionar la importancia que un monitoreo adecuado deberá tener en esta iniciativa, para garantizar que cualquier ajuste o precisión a la normatividad se lleve a cabo con la inmediatez necesaria.
Fuente de la imágen:
Imagen 01 – http://www.leeporgusto.com/del-12-al-22-de-noviembre-se-realizara-la-6a-feria-del-libro-de-trujillo/
Imagen 02 – Proyecto Piloto “Altura para la Cultura” – Ministerio de Cultura.
Imagen 03 – http://www.losapuntesdelviajero.com/2016/05/grand-central-terminal-nueva-york-visita.html
Imagen 04 – https://www.commercialcafe.com/commercial-property/us/ny/new-york/300-madison-avenue/
Imagen 05 – http://blog.pucp.edu.pe/blog/labibliotecamarquense/2010/11/13/su-rez-la-casona-que-quiso-ser-palacio/ + https://publimetro.pe/actualidad/noticia-miraflores-asi-luce-restaurada-casa-suarez-av-arequipa-72527
Imagen 06 – Municipalidad de Miraflores
Normas legales relacionadas:
- Decreto supremo N° 22-2016-Ministerio de Vivienda
- Resolución N° 255-2017-Ministerio de Cultura
- Ordenanzas N° 387/MM y N° 401/MM
- Ordenanza N° 1869/MML
Otras referencias:
- A survey of Transferable Development Rights Mechanisms in New York City, Department of City Planning.
- Programa de Conservación de Casonas – Municipalidad Distrital de Miraflores.
* Sandra Salles Lozano
Arquitecta. Magister en Restauración de Monumentos, postgrado en Diseño de Sistemas de Transferencia de Derechos de Desarrollo y Gestión de grandes proyectos urbanos, docente e investigadora. Asesora a diferentes niveles de gobierno en el diseño e implementacion de instrumentos de financiamiento urbanos para el rescate del patrimonio cultural.
** Vanessa Calderón Barcelo
Abogada. Especialista en Derecho Administrativo, postgrado en Fundamentos Jurídicos de Gestión del Suelo y Gestión Pública. Diplomado de Alta Especialización en Derecho Inmobiliario, Urbanístico y Ambiental.