Por Manuel Madrid Tataje*, abogado
IMAGEN 1: CIUDAD DE LIMA DESDE EL CERRO SAN CRISTÓBAL
Es bastante conocido que la Administración Pública suele cometer errores involuntarios que en ocasiones se esmera en desconocer. En materia urbanística, sobre todo la limeña, se conocen innumerables casos en los que la propiedad predial se ha visto perjudicada a través de la disminución o menoscabo de su capacidad edificatoria mediante la variación de su zonificación, la misma que deviene en una suerte de suelo inaprovechable originado por un error material, equivocación u omisión durante el proceso de elaboración de los Planos de Zonificación de Usos del Suelo. En ocasiones, estos errores desconocen la vocación residencial (por ejemplo) de grandes extensiones de terreno que fuera reconocida con anterioridad por los propios planificadores urbanos, para convertirlas en suelo inapropiado para cualquier actividad urbana.
Esta constante, que afecta a un gran número de propietarios prediales en la ciudad de Lima, se produce a través de la aprobación de las Ordenanzas de Reajuste Integral de Zonificación, a pesar de existir disposiciones normativas que le impiden a la propia Autoridad Metropolitana establecer calificaciones menores al tipo de zona que en la actualidad ostentan los predios, así como disminuir el nivel del uso. De ocurrida esta situación, y en caso el titular del inmueble comprometido estuviera dispuesto a batallar para que la vocación de su suelo sea restituida, podría verse obligado a formular ante la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML) un pedido de Cambio de Zonificación.
Y es que la ausencia de normativa provincial específica que resolviera este tipo de requerimientos, impuso la terrible costumbre municipal de tramitar los pedidos de Rectificación o Restitución de Zonificación como si se trataran de aquellas propuestas urbanas más complejas que requieren, en ocasiones, la presentación de Estudios de Impacto Vial y Ambiental aprobados por las entidades competentes, así como toda aquella documentación y argumentación que exige este procedimiento de prolongado trámite e incierta culminación.
Sin embargo, en un claro ejemplo por alcanzas la tan ansiada desburocratización procedimental en la tramitación de este tipo de pedidos, la MML promulgó recientemente la Resolución de Alcaldía No. 026 de fecha 24 de Enero de 2018, a través de la cual se aprueba una importante herramienta que contribuirá con la restitución de aquella zonificación que los propietarios creían perdida. En efecto, mediante la referida Resolución de Alcaldía se aprobó la Directiva No. 001-2018-MML-GDU, la cual contiene las normas aplicables a la Rectificación de los Planos de Zonificación aprobados por la Corporación Metropolitana.
En resumidas cuentas, este nuevo instrumento normativo tiene como propósito establecer el procedimiento administrativo al que deberán someterse los pedidos de Rectificación de Zonificación que formulen los administrados que se consideren afectados por un cambio repentino de su zonificación, así como aquellos impulsados de oficio por la propia autoridad municipal. Para ello, se han establecido claramente tres supuestos de procedencia, los cuales son:
• Error de graficación debido a la imprecisión de la base cartográfica empleada durante la elaboración del Reajuste Integral de Zonificación.
• Error de graficación que genere incompatibilidad entre el Plano de Zonificación y el Plano del Sistema Val Metropolitano.
• Error en la aplicación del color o ausencia de éste o error que genere confusión evidente en la nomenclatura de la calificación de la zonificación.
En lo que respecta al plazo para la resolución de este procedimiento, resulta ser bastante más expeditivo que un pedido de Cambio de Zonificación convencional, debiendo resolverse (en teoría) en un plazo que no debiera exceder los 40 días hábiles en caso de advertirse el error material.
Conviene resaltar, que los pedidos de rectificación que hayan sido presentados a la comuna limeña con anterioridad a la dación de la normativa que analizamos, y se encuentren pendientes de resolver, podrán acogerse a los beneficios antes descritos con la sola presentación de una comunicación expresando esta intención. Por lo anterior, saludamos la decisión de la comuna metropolitana de implementar esta importante herramienta que, estamos seguros, contribuirá en la necesaria labor de sincerar la vocación de nuestro territorio; sin embargo, creemos también que es fundamental que este tipo de disposiciones sean difundidas con mayor ímpetu pues su existencia aún es poco conocida, a pesar de su absoluta relevancia.
Fuente de la imágen:
01 – Encontrado en el Pinterest de Juan Reynaldo Zapata Anco _ https://www.pinterest.com/pin/386394843011782895/
* Manuel Madrid Tataje
Abogado especializado en Derecho Urbanístico y Administrativo, egresado de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad Inca Garcilaso de la Vega. Magister por la Universidad Esan, Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario. Miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Lima, incorporado mediante Colegiatura Nº 55536. Agente Inmobiliario activo inscrito en el registro del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Miembro activo del Instituto Peruano de Derecho Urbanístico.