Propuestas anacrónicas frente a un problema estructural
Por Aldo Facho Dede, arquitecto urbanista
Artículo publicado originalmente en El Comercio
11/03/2026
Estamos a semanas de las elecciones y las últimas encuestas muestran que la ciudadanía empieza a mirar más allá de los punteros. Para sumar al esfuerzo que vienen realizando diversas instituciones y especialistas en el análisis de los 36 planes de gobierno, en esta columna presentamos una revisión general de las propuestas vinculadas al acceso a la vivienda, a partir de la guía publicada por El Comercio “¿Qué propone tu candidato?”
Como primera impresión, pareciera que la mayoría de los partidos desconoce las políticas habitacionales de las últimas cuatro décadas, lo cual debería preocuparnos. Esto se refleja en las propuestas más recurrentes, entre las que se destacan: la provisión de servicios básicos (21), la titulación y formalización de la propiedad (14), la construcción masiva de viviendas (9), la urbanización de suelo público (6), los créditos respaldados por el Estado (5) y el financiamiento o apoyo a la autoconstrucción (6). Por su parte, seis partidos no plantean propuestas para promover el acceso a la vivienda, entre ellos Perú Libre y País para Todos.
¿Por qué estos planteamientos resultan insuficientes? Porque la evidencia muestra que el problema de la vivienda no se resuelve corriendo detrás de la zanahoria de la informalidad, sino corrigiendo los incentivos que la producen.
Por ello, la solución pasa por actuar sobre los problemas estructurales que explican que más del 90% del nuevo suelo urbano y más del 70% de las viviendas tengan un origen informal o ilegal (GRADE, 2020 y 2024).
En ese contexto, si bien se ha avanzado en la provisión de agua y desagüe, el déficit persistente y el enorme costo de la infraestructura responden a que la única política sostenida en materia de vivienda haya sido la de dar títulos de propiedad. Esto, que empezó en la década del 60 como una solución excepcional, se ha convertido en una eficaz herramienta clientelista para ganar elecciones nacionales y subnacionales, a menudo asociada a la corrupción, el tráfico de tierras y el crimen organizado. Además, el Perú es uno de los pocos países de la región que promueve la titulación sin asegurar previamente la provisión de servicios básicos, de modo que el costo político de la “solución” es mínimo, pero su impacto sobre el desarrollo urbano y el gasto público termina siendo profundamente negativo.
Como resultado, promover la “titulación masiva” solo incentiva nuevas ocupaciones ilegales y amplía las brechas de servicios.
En cuanto a la producción de viviendas nuevas, tampoco parece haberse entendido que el problema no es que exista una oferta formal limitada, sino que más del 70% de la PEA se desempeña en la economía informal. Esto impide que muchas familias califiquen para un crédito hipotecario, empujándolas hacia la autoconstrucción. La solución no es que el Estado ofrezca créditos sin respaldo financiero, repitiendo fracasos como los del Banco de Materiales, sino una combinación de medidas como el sinceramiento de los ingresos familiares y su incorporación al sistema financiero y laboral formal. La vivienda de alquiler, que solo aparece en seis planes, es un mecanismo clave de transición, pues ofrece una solución adecuada y mejor ubicada sin exigir un ahorro previo significativo ni un crédito hipotecario. Además, permite demostrar capacidad de pago y construir antecedentes crediticios.
Finalmente, doce partidos plantean promover la elaboración o actualización de planes de desarrollo territorial y urbano para mejorar la inversión pública, reducir brechas de servicios e infraestructura, y fomentar la vivienda formal. Entre ellos destacan las propuestas del Partido Morado, Integridad Democrática, Fuerza y Libertad y el partido Demócrata Verde.
Podemos advertir que los planes de gobierno no siempre guardan relación con las propuestas que anuncian los candidatos. Sin embargo, siguen siendo documentos oficiales que reflejan la visión, prioridades e intereses de los partidos, así como la importancia que otorgan a distintos aspectos de la gobernanza nacional. En una elección tan fragmentada como la actual, revisarlos es fundamental para que nuestro voto sea verdaderamente consciente e informado.