LA FUNCIÓN AMBIENTAL DE LA PROPIEDAD

Por Sofía García, comunicadora urbanista

San Isidro, Lima Golf Club.

A inicios de este año, una casa en la Avenida Arenales que había permanecido vacía y en venta por años, amaneció con todos los árboles de su gran jardín talados (fig. 01). En distintas zonas de Lima, existen predios que alguna vez albergaron importantes residencias con grandes jardines y voluminosos árboles. Hoy estos terrenos, ubicados en zonas estratégicas de la ciudad, son sumamente valorados por las empresas inmobiliarias que ven el potencial de concretar ambiciosos proyectos. Como sucedió con la casa en la Av. Arenales, en la mayoría de los casos los árboles no son valorados como un activo ecológico, y son más bien vistos como un estorbo para la maximización de la rentabilidad que se puede obtener del terreno. En este desolador contexto.

¿Qué herramientas tenemos a la mano para proteger un activo ambiental tan valioso como los árboles si se encuentran dentro de propiedad privada?

Fig. 01 Casa con árboles talados en Av. Arenales. Fuente: Google Maps y Cynthia Yamamoto.

Una de las características del marco legislativo peruano y en específico del código civil, es la protección casi absoluta a la propiedad privada. Desde 1993, este marco ha sido tanto aplaudido y defendido como duramente criticado. Sin embargo, más allá de las razones de cada contienda, lo cierto es que bajo la legislación actual el Estado tiene serias limitaciones para poder proteger los activos ambientales que se encuentran en propiedad privada.

La protección de la propiedad privada es sin duda muy valiosa, y dada la historia del Perú y sus gobiernos de línea intervencionista, su defensa ha sido culturalmente asumida como intangible. Sin embargo, ¿qué pasa cuando una propiedad tiene un activo ambiental tan valioso para la sociedad como es el caso de árboles de más de 50 años? ¿Hay cómo protegerlos?

En países como Colombia que cuentan con una contundente ley del suelo, la propiedad privada tiene una función ecológica. El artículo 58 de la Constitución Política de dicho país establece esta función y proporciona un marco donde se conjugan el derecho a la propiedad y la protección del medio ambiente. El marco legislativo defiende los derechos de uso que tiene el propietario sobre su propiedad y protege la libertad de usufructuar de la misma.

Sin embargo, al mismo tiempo, el marco legislativo concibe que estos derechos no son infinitos y por ende protege los activos que generan un bienestar común para la sociedad y que son claves para el mantenimiento del equilibrio ecológico de la ciudad. Si bien no existe aún una ley que específicamente proteja árboles en propiedad privada en zonas centrales consolidadas de las ciudades, en Bogotá sí existe una política de manejo del suelo que protege los activos de valor ambiental en propiedad privada en zonas peri-urbanas hacia donde la ciudad tiende a expandirse.

En un país como Perú sin una ley de suelos, los municipios no tienen mucho que hacer si el dueño de una propiedad quiere tumbarse una manzana entera de árboles para hacer un edificio. Sin embargo, si bien no puede obligar, sí puede incentivar para que el desarrollo inmobiliario proteja estos activos. El distrito de San Isidro ha sido el primero en llevar a cabo una normativa que promueve la protección de estos activos ecológicos de valor público que se encuentran dentro de propiedad privada. En marzo de 2018, el consejo distrital aprobó la Ordenanza No. 474-MSI que aprueba el Reglamento Integrado Normativo (RIN) del distrito. El Título VI del reglamento trata sobre la “Compensación por Beneficios Ambientales del Arbolado Urbano Existente Sobre Propiedad Privada”.

El objetivo es preservar los árboles existentes ubicados en propiedad privada a través de incentivos que compensen a los propietarios y desarrolladores inmobiliarios. Por ejemplo, si un desarrollador deja de usar ciertos metros cuadrados del terreno para preservar árboles antiguos, la mencionada ordenanza le faculta a compensar los metros cuadrados que deja de edificar sin que ello implique superar el potencial máximo de metros cuadrados del predio.

Las municipalidades distritales no otorgan altura, pero sí pueden hacer uso de ordenanzas metropolitanas que las facultan para complementar la reglamentación de las mismas. Por ello, las municipalidades pueden desarrollar ordenanzas que otorgan más pisos de construcción por factores como la colindancia con un edificio de mayor altura y la ubicación del predio frente a un parque; ttambién pueden eliminar restricciones impuestas por los mismos distritos como por ejemplo los retranques en los pisos superiores que suelen restarle área construida al proyecto.

Fig. 02 Ubicación del predio en la cuadra 1 de Avenida Pezet, San Isidro. Fuente: Google Earth

En una de las zonas más caras y densas de Lima, donde la zonificación vigente permite edificios de más de 20 pisos, existe una casa antigua en un terreno de 7,431 m2 (fig. 03). La casa en la cuadra 1 de la Av. Pezet en San Isidro, está rodeada por un inmenso jardín que más parece un pequeño bosque encantado con árboles de más de 50 años. Este terreno de ubicación privilegiada, con frondosas enredaderas y bouganvilias que se chorrean hacia las veredas, ha sido comprado para ser convertido en un edificio de departamentos. El proyecto inmobiliario llamado Pezet III, es el primero en acogerse a la ordenanza 474-MSI. Bajo la normativa vigente, sin acogerse a la norma de conservación de árboles, el edificio podría construir 19 pisos en el frente de Pezet y 7 frente al Parque Roosevelt.

Sin embargo, el proyecto ha planteado resguardar 24 árboles y a cambio de acogerse a la norma, la Municipalidad le ha otorgado una altura máxima de 24 pisos en el frente a Pezet y 10 pisos frente al Parque Roosevelt. De los árboles protegidos, 9 serán conservados en el mismo lugar y los 15 restantes serán trasplantados a otros espacios públicos del distrito.

Fig. 03 Casa con árboles en jardín privado en cuadra 1 de Pezet, San Isidro. Fuente: Propia

En este contexto, hace unas semanas, un grupo de vecinos organizados recogía firmas para exigirle al municipio la revisión del proyecto aludiendo que la municipalidad le está “regalando altura” a una inmobiliaria a cambio de árboles que muy probablemente se mueran al ser trasplantados. El temor de los vecinos de perder los árboles en este proceso es cuanto menos entendible debido a la complejidad que implica este proceso -sobre todo cuando son árboles de enormes raíces. Es necesario que el proceso de trasplante esté muy bien regulado y resguardado para asegurar que los árboles sean efectivamente conservados. Sin embargo, al hablar con algunos vecinos no había mucha claridad sobre lo que pasaría con esos árboles si la norma que estaban criticando no existiese. Es necesario recordar que, bajo la legislación peruana actual, la propiedad privada no tiene un valor ambiental. Por ello, si el desarrollador quisiese, se ahorraría todo este proceso de conservación que probablemente implique lidiar con vecinos enfurecidos con la altura otorgada, y estaría en todo su derecho de talar cada uno de los frondosos árboles que existen en su predio. Nada lo obliga a preservarlos. Recordemos que, sin una ley de suelo, los municipios solo pueden dar incentivos para preservar lo que está dentro del predio.

El objetivo de este artículo no es analizar y menos avalar a ciegas el caso específico del proyecto inmobiliario Pezet III. Lo importante es entender mejor una ordenanza innovadora y rescatar el espíritu positivo de una norma que, aunque seguramente pueda y deba ser mejorada, está encaminada a valorar los activos ambientales que la ciudad tanto necesita y que hoy se encuentran dentro de los linderos de la propiedad privada.

Sin embargo, sería un error limitarnos a ordenanzas municipales que tratan, dentro de las posibilidades de los gobiernos locales, de gestionar los recursos ambientales de la ciudad a partir de incentivos a privados. Hace más de 20 años que Colombia inició un camino diferente de ordenamiento territorial y gestión del suelo que le ha permitido desarrollar ciudades más ordenadas, equitativas, sostenibles y más eficientes.

Una ley del suelo que no coacta el derecho de la propiedad, sino que establece bajo qué condiciones se puede ejercer ese derecho en los procesos de desarrollo urbano. Lima y las ciudades peruanas no pueden seguir creciendo bajo el modelo rentista y de especulación que han seguido hasta ahora; el sistema no da más, es obsoleto. Es momento que abramos una discusión transparente y sin miedos sobre la necesidad de una Ley del Suelo que nazca del debate técnico y público.

 

Fuente de las imagenes:

1. https://es.wikipedia.org/wiki/Archivo:Lima_Golf_Club,_San_Isidro_District.jpg

2, 3 y 4. Elaboración del autor según fuentes indicadas.

Portada 1: http://dev.worldpossible.org:81/wikipedia_es_all_2016-02/A/Distrito_de_San_Isidro_(Lima).html

Portada 2: https://es.wikipedia.org/wiki/Archivo:Lima_Golf_Club,_San_Isidro_District.jpg