MERCADOS INFORMALES DE SUELO: RETOS PARA EL PLANEAMIENTO URBANO Y LA GOBERNANZA

Por Anderson García Cristóbal, sociólogo urbano*

Tráfico de terrenos en Pamplona Alta (San Juan de Miraflores, Lima)

En las ciudades latinoamericanas, el canal principal de acceso al suelo urbano para los pobres es el mercado informal de tierras. Esta afirmación es relevante para la ciudad de Lima. Pensemos en la imagen histórica de la barriada: probablemente veamos una multitud de personas, cada una cargando sus esteras; sí, se asientan en un arenal y una bandera del Perú flamea, orgullosa. Dicha imagen es la de una invasión, allí la tierra no se compraba, se tomaba. Hoy, ello ya no se condice con la realidad pues asistimos a una mercantilización creciente del acceso al suelo: esto quiere decir que la tierra ya no se toma sino que se compra. Sin embargo, pese a ser un tema relevante, el tema del mercado informal de suelo no ha tenido mayor desarrollo en los estudios urbanos, en un momento en que, como sugiero, el conocimiento de las dinámicas de dicho mercado puede ayudarnos a diseñar mejores estrategias para el planeamiento urbano y la gobernanza de la ciudad.

¿Por qué para el planeamiento urbano? Una entre muchas respuestas. Actualmente una parte del mercado informal de suelo: el llamado submercado de loteos[1], explica la existencia de una estructura urbana difusa en la periferia de nuestra ciudad. Esto se da porque dicho submercado es desarrollado por urbanizadores piratas o promotores informales que usurpan tierras por lo general de propiedad comunal o pública y las venden a un precio definido, entre otros factores, por la expectativa de anticipación: es decir el supuesto de que la autoridad pública asumirá la provisión de infraestructura y servicios urbanos[2].

Es dicha expectativa la que motiva a los urbanizadores piratas a buscar parcelas baratas y con poca accesibilidad e infraestructura, haciendo que la tendencia del crecimiento urbano sea la extensión continua, por ende difusa. Ya muchos urbanistas han señalado la insostenibilidad de los modelos difusos; a mí me interesa interpelar las consecuencias sociales en términos de desigualdad urbana que este modelo produciría, ya que no es difícil prever un escenario de futuro en donde tengamos, por un lado, zonas centrales y consolidadas de Lima, compactas y más o menos bien dotadas de servicios; y, por otro lado, una periferia con ausencia de servicios urbanos, con altos costos de movilidad para sus residentes y una precariedad habitacional obscena. Este es un escenario de segregación que cada vez se viene acentuando más (sobre todo al interior de los llamados barrios populares, hoy tan heterogéneos constructiva y socialmente), y para revertirlo el planeamiento no puede desconocer la lógica del mercado informal de suelo que induce un modelo difuso de la periferia.

Pero así como es importante para el planeamiento, un mejor conocimiento de las dinámicas de este mercado informal también coadyuvará a una mejor gobernanza de la ciudad. El término gobernanza pone de relieve que junto a la regulación institucional (vía las políticas urbanas, en este caso) existe una regulación social de los problemas públicos. Una forma de regulación que está influenciada por el peso de las organizaciones sociales.

Traficantes, utilizando asociación de fachada, buscan apropiarse de un terreno de propiedad del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (Ancón, Lima)

Traducido al mercado informal de suelo esto quiere decir que tan importante como la actividad económica en sí, son las relaciones sociales entre “promotores” y adquirientes de lotes. Desde esta perspectiva, al interior del mercado informal existen transacciones personales (cara a cara) que brindan flexibilidad en los pagos, sistemas de créditos informales y sobre todo garantías de seguridad[3]. Estas son formas de regulación, de instauración de reglas al interior de dicho mercado, lo que debería invitarnos a reflexionar en el siguiente aspecto: existe un consenso por el cual se afirma que el crecimiento informal se desarrolla al no existir alternativas públicas de alojamiento para personas de menores ingresos; sin embargo debemos avanzar en señalar que aun cuando existan dichas alternativas, estas serán inefectivas sino brindan sistemas flexibles de acceso al suelo y la vivienda; tan flexibles como los sistemas de pago y crédito informales. Esto no supone en ningún caso condenar a los pobres a los espacios marginales, ya que actualmente existen propuestas para definir porcentajes de vivienda social en los desarrollos inmobiliarios, o programas de densificación habitacional en barrios populares consolidados, los mismos que luego de más de cincuenta años de existencia ya cuentan con servicios urbanos y comparativamente tienen mejor accesibilidad que las periferias recientes.

Alcalde de Chilca, detenido por presunto tráfico de terrenos. (Chilca, Cañete)

Finalmente, es necesario apuntar que la organización del mercado informal viene adquiriendo una configuración delictiva por medio de extorsiones, por ejemplo; y que, a contrapelo del sentido común por el cual imaginamos al mundo informal como un mundo aparte de lo formal (y lo legal), el mercado informal de suelo ha venido cambiando sus modalidades de acción, al punto de operar en las intersecciones de lo institucional. Pensemos, por ejemplo, en Asociaciones de Vivienda formalmente constituidas e inscritas que, encontrando terrenos (públicos por ejemplo), deciden invadir, lotizar y luego vender dichos lotes; o como han demostrado algunas investigaciones periodísticas, en los vínculos que dichas asociaciones tienen con jueces, funcionarios públicos municipales y hasta con sus autoridades (como el caso del ex alcalde de Chilca) quienes, al ofrecer constancias de posesión, legitiman el mercado informal.

Así, en un momento en donde el mercado informal de suelo articula lo institucional y lo delictivo, tenemos retos pendientes en la investigación urbana, por un lado, a fin de comprender mediante estudios de caso los mecanismos de dicha articulación; y desde la gobernanza, por otro, a fin de diseñar políticas y estrategias que frenen la configuración delictiva de dicho mercado y sancionen más severamente el uso de los marcos institucionales por parte de sus operadores.

Notas:

[1] En este artículo solo hablaremos de este submercado al referirnos al mercado informal de suelo.

[2] Abramo, Pedro. (2012). La ciudad com-fusa: mercado y producción de la estructura urbana en las grandes metrópolis latinoamericanas. EURE, 381 (114), 35-69.

[3] Calderón, Julio. (2006). Mercado de tierras urbanas, propiedad y pobreza. Lima: Lincoln Institute of Land Policy; Sinco Editores.

 

*Anderson García Cristóbal, sociólogo Urbano.

Máster en Sociología de la Población y el Territorio, Madrid. Experiencia profesional en análisis social y metodologías participativas en Proyectos Urbanos Integrales y Planeamiento Urbano. Miembro del Grupo de Trabajo sobre Informalidad Urbana y Clientelismo, Lima.

Imagenes:

Imagen 1: Fuente: Stereo Villa (http://stereovilla.pe/el-trafico-de-terrenos-en-pamplona-alta-sigue-sin-solucion/)

Imagen 2: Fuente: El Comercio (http://elcomercio.pe/lima/traficantes-buscan-apropiarse-terrenos-mi-vivienda-352273)

Imagen 3: Fuente: La República (http://larepublica.pe/impresa/sociedad/867254-alcalde-de-chilca-junto-su-banda-los-rucos-pasaran-3-anos-de-prision-preventiva)

 

 

2 comments

  1. Jorge Raúl Sotelo Salas says:

    Acertada opinión de Anderson que obliga a meditar cada realidad latinoamericana, en particular el caso de nuestro país. Junto a la necesidad de la gobernanza en la planificación urbana, creo que también se debe considerar y priorizar el tema sobre la planificación rural, dado que al final, gran parte de la primera, deviene de esta última. Es más, para el caso peruano, la mayor parte de los recursos públicos, en especial municipales, son destinados a ‘parchar’ el mantenimiento de las ciudades (especialmente vial) que ‘facilita’ la expansión urbana a costa de la restricción de recursos para potencializar el desarrollo rural e incluso detener y ‘atraer’ una nueva corriente migratoria rural. Lo segundo, tiene que ver con la historia de la apropiación del territorio urbano en esta caso del Perú y aunque hay varias investigaciones, aludo a la de Carlos Malpica (Los Dueños del Perú) cuando nomina a las contadas familias que fueron dueñas -sin invadir físicamente pero sí con papepeles fraudulentos en muchos casos-, de más de un millón de m2, entre las cuales figuraban, los Ísola, Raffo, Risso, Prado heudebert, Cánepa, Del Solar, Capurro, Costa ferrero, Fumagalli, Beretta, Fernandini, Brescia Cafferatta, Marsano, Matellini, De Lavalle, Nicolini, Queirolo, Solari, Pope Jessup, León Velarde, etc., etc. y que luego usufructuaron grandes ganancias con las inmobiliarias que urbanizaron Lima. La historia de las ciudades del Perú, aparte de Lima ya investigada, como Arequipa, Trujillo, Lambayeque, Piura o Cusco, está pendiente de escribirse y de seguro se sorprenderán los citadinos de hoy cómo ‘ayer nomás’ se hicieron grandes fortunas con el comercio de su territorio.

    • Aldo Facho Dede says:

      Estimado Jorge, gracias por leer el artículo de Anderson y por escribir. Lo que denuncias es el común denominador de los procesos de crecimiento urbano de nuestras ciudades. A mis alumnos siempre les comento, de forma sarcástica, lo afortunados que fueron los Brescia o los Benavides que tuvieron la suerte que la ciudad planificara sus avenidas principales por sus propiedades, quedando además sus viviendas en las esquinas de los principales cruces. El negocio del suelo es el principal negocio de las municipalidades, lo que genera mayores presiones y, muchas veces, lo que determina el éxito o fracaso de una gestión. Como bien comentas, deberíamos empezar analizando la historia de nuestras ciudades para poder, apartir de ello, comprender sus procesos de desarrollo.
      El asfalto es un agente urbanizador, y el trazado de calles y avenidas tiene mucho que ver con intereses particulares, ¿cuánto cambia el valor del suelo al pasar de rural o no calificado a urbano? Analizando el Plan de Desarrollo Urbano de Chiclayo nos encontramos con importantes zonas que hoy son agrícolas o eriazas, calificadas con la mayor zonificación comercial o residencial, ¿proyección de desarrollo o presiones particulares? Lo mismo debe pasar con el resto de ciudades.
      Recibe un cordial saludo,
      Aldo

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