Por Ramón Chehade Herrera, Abogado Urbanista
A propósito de su 486 aniversario de fundación, la Municipalidad Metropolitana de Lima decidió regalarle a la Ciudad una esperada modificación legislativa en materia de planificación urbana, que ha pasado desapercibida en las últimas semanas.
El 18 de enero último, entró en vigencia la Ordenanza 2288-MML por la que se introducen dos importantes modificaciones a la Ordenanza 1862-MML (2014), que regula la planificación del desarrollo urbano en la ciudad.
“(…) la Municipalidad Metropolitana de Lima decidió regalarle a la Ciudad una esperada modificación legislativa que regula la planificación del desarrollo urbano de la ciudad”
La primera modificación busca impulsar los Reajustes Integrales de Zonificación (RIZ), estableciendo que cada municipalidad distrital proponga la actualización de su zonificación en base a tres pilares de desarrollo, para su posterior análisis y aprobación metropolitana. Dichos pilares son: i) La visión de desarrollo futuro de sus jurisdicciones, ii) Un diagnóstico urbano territorial que transparente los problemas urbanos de cada distrito, sus actividades económicas, zonificación, infraestructura y vialidad y iii) Una propuesta de planificación urbanística que proponga mejoras en la vialidad, cambios en la zonificación y usos del suelo de cada distrito, incluyendo una propuesta de parámetros urbanísticos y edificatorios que contemple la densidad urbana, las dimensiones de los lotes, las alturas de edificación, las áreas libres, entre otros.
La segunda modificación legislativa, que es la que nos interesa comentar en esta oportunidad, está referida a los Planes Específicos, que son instrumentos de gestión de suelo que permiten proponer un marco legislativo particular para determinados predios en los que su zonificación y parámetros convencionales resultan insuficientes (o inadecuados) para su debido aprovechamiento, permitiéndose formular una propuesta de reglamentación urbanística para mejorar su desarrollo en favor de la ciudad.
“La primera modificación busca impulsar los Reajustes Integrales de Zonificación (RIZ), (…) mientras que la segunda modificación legislativa (…) está referida a los Planes Específicos, que son instrumentos de gestión de suelo que permiten proponer un marco legislativo particular para determinados predios (…) para mejorar su desarrollo en favor de la ciudad.”
Lo que dispone la ordenanza es la reducción de los tiempos de aprobación de dichos instrumentos de gestión del suelo, buscando de esta manera estimular la inversión pública y privada bajo una normativa más acorde a sus particulares necesidades de desarrollo, y donde los tradicionales parámetros de edificación han demostrado ser una camisa de fuerza para la regeneración urbana.
Ante la poca actualización de los instrumentos de planificación de la ciudad (el último Plan Metropolitano fue diseñado en los ’80, y la zonificación fue actualizada de forma parcial en el primer gobierno del alcalde Castañeda), los Planes Específicos vienen cobrando especial relevancia ante la necesidad de activar innovadores procesos de transformación y/o regeneración urbanística, particularmente en proyectos en los que los cambios específicos de zonificación no resultan ser el instrumento más idóneo para introducir la flexibilidad, versatilidad y diversidad de usos que la transformación del suelo requiere.
“Lo que dispone la ordenanza es la reducción de los tiempos de aprobación de dichos instrumentos de gestión del suelo, buscando de esta manera estimular la inversión pública y privada bajo una normativa más acorde a sus particulares necesidades de desarrollo (…)”
Así, se interpreta que la MML busca incentivar la formulación de Planes Específicos para permitir y facilitar el desarrollo de zonificaciones mixtas en zonas cuya complejidad supera la rigidez de la zonificación tradicional, a efectos de resolver las reales necesidades de desarrollo urbanístico, permitiendo incluso proponer atrevidas fórmulas que contribuyan a la generación de nuevos espacios públicos y equipamientos a favor de la Ciudad.
Un tema que esperemos se esté resolviendo es la dotación de profesionales suficientes para poder atender, con la celeridad que la ordenanza demanda, la revisión y observación de los Planes. Pensando en ello entendemos que se ha planteado la cooperación técnica del Colegio de Arquitectos del Perú, para lo cual se deberán coordinar los esfuerzos y costos derivados. El estímulo de la inversión no debiera poner en jaque a la administración pública.
“(…) se interpreta que la MML busca incentivar la formulación de Planes Específicos para permitir y facilitar el desarrollo de zonificaciones mixtas en zonas cuya complejidad supera la rigidez de la zonificación tradicional, a efectos de resolver las reales necesidades de desarrollo urbanístico”
Esperemos que este regalo de aniversario para Lima logre dinamizar la inversión inmobiliaria, tanto pública como privada, facilitando el surgimiento de innovadores desarrollos de usos mixtos, donde las futuras edificaciones logren conjugar adecuadamente el aprovechamiento del suelo privado con la mejora del espacio público. Apostar por el perfeccionamiento constante de los instrumentos de planificación urbanística será siempre una apuesta segura. Además, Lima lo necesita.
Esperemos que dicho “regalo” no termine siendo un presente griego. Las municipalidades distritales no cuentan con el personal técnico calificado para elaborar propuestas de desarrollo urbano y, lo que es peor, no han podido hasta ahora frenar la voracidad de las inmobiliarias, la corrupción enquistada en sus propias administraciones y no han sabido, ni querido, salvo contadas excepciones, frenar las atropelladoras injerencias del ministerio de vivienda en su afán de “incrementar la inversión inmobiliaria”, lo que se entiende como apoyar o permitir la especulación del suelo e incrementar la rentabilidad de dichas inversiones inmobiliarias privadas. Lo que se requiere, urgentemente, es que cada distrito haga un trabajo interno, con el apoyo técnico necesario, de un diagnóstico situacional de su crecimiento urbano, que identifique los bolsones de saturación que han aparecido, contra toda norma y raciocinio y que sean capaces, de una vez por todas, de elaborar sus planos de alturas y establecer parámetros serios, que no sean palo de gallinero de los señores inversionistas y los malos funcionarios. En lo que respecta a la segunda parte, preocupa que se utilice la frase: REDUCCIÓN DE TIEMPOS DE APROBACIÓN, como asumiendo y decretando que todo debería ser aprobado. Lo que se debería entender, en todo caso es la reducción de los tiempos de REVISIÓN, con el uso de comisiones de precalificación, que en un día o dos, concluyan con un fallo de SÍ pasa o NO pasa. Y, claro, definir perfectamente las competencias de cada estamento de gobierno para evitar ese odioso juego del gran bonetón.
Estimado Enrique, comparto tu apreciación, la reducción debiera ser en la “revisión”, no en la aprobación. Eso debe quedar siempre claro.
En el PLANMET 2040 se está analizando la ciudad, para poder actualizar la clasificación del suelo y las ATN, con la finalidad de orientar el desarrollo de los PDU. El IMP siempre será la última palabra en planificación, los distritos elevan sus propuestas, pero el hecho que las elaboren no implica que sean aprobadas e implementadas.
Saludos.
Aldo Facho Dede, editor principal.