Por Franco Evans Morales, sociólogo urbanista
El desarrollo inmobiliario en el Perú se ha expandido a través de reformas económicas estructurales, y políticas de liberalización de mercado implementadas por el Estado desde los noventa, estimulándose la oferta y demanda de vivienda a través de un conjunto de disposiciones legales, normativas y financieras enmarcadas en el denominado Programa Mi Vivienda[1] (Calderón, 2009).
En el año 2018 la actividad edificatoria de Lima Metropolitana tuvo una cifra superior al 28,02% respecto al 2017 y 17,45% respecto al año 2016. De la misma forma, la vivienda se constituye en el tipo de edificación con mayor participación dentro de la actividad inmobiliaria con un 61,36% de la superficie total edificada, además el precio promedio por metro cuadrado ha reportado una tendencia al alza entre el período 2007 a 2018 aunque a ritmos distintos, uno entre 2007 y 2013 con un incremento anual de 12,15%, y el otro entre el 2014 al 2018 con un alza de 3,39% por año[2]. Para el año 2020 se esperaba una demanda de 20 mil viviendas, lo cual hubiera significado un incremento del 11% con respecto al año anterior. Todo esto ha quedado en suspenso.
Pero la emergencia sanitaria generada por la expansión del COVID-19 no sólo ha afectado el mercado inmobiliario, sino también la convivencia y organización dentro de los condominios de edificios. Ello sucede especialmente en los de mayor densidad, que coincide, en la mayoría de los casos, con el hecho de haber sido edificados en el marco del Programa Mi Vivienda.
“Pero la emergencia sanitaria generada por la expansión del COVID-19 no sólo ha afectado el mercado inmobiliario, sino también la convivencia y organización dentro de los condominios de edificios. Ello sucede especialmente en los de mayor densidad, que coincide, en la mayoría de los casos, con el hecho de haber sido edificados en el marco del Programa Mi Vivienda.”
El acatamiento de las medidas sanitarias ha modificado las prácticas de limpieza e higiene colectiva, así como cambios en los reglamentos de convivencia, la participación y el consenso de acuerdos entre propietarios. Si antes del COVID-19 existían deficiencias y controversias en muchos condominios para la construcción de dichos acuerdos, este particular contexto demandará esfuerzos mayores, especialmente en la organización y el uso de los espacios comunes, ascensores y escaleras.
La dificultad en la construcción y acatamiento de los acuerdos se debe, entre otros casos, a la falta de cohesión colectiva para la gestión del inmueble, la falta de consenso en los residentes para organizar reglas de convivencia en el condominio, la informalidad de la junta de propietarios al no estar inscrita en registros públicos, y la falta de recursos humanos y económicos para la gestión del condominio, producto de los retrasos y la morosidad de los vecinos.
Sin embargo, no todos los impactos son negativos. El contexto del COVID-19 trae nuevas modalidades de interacción física, en donde el eje central es el cuidado de la salud personal; de la misma manera, nuevas formas de convivencia colectiva que exigen mayor énfasis en la organización del espacio, así como de las actividades de los residentes. Además, se reactualizan las reglas de convivencia y se cambian las prioridades de gastos económicos hacia insumos dedicados a la protección de la salud.
Algunas propuestas a tomar en consideración son las siguientes: lograr la formalización de la junta de propietarios en registros públicos, formación de redes solidarias de trabajo entre residentes y vecinos, prácticas regulares de limpieza e higiene en áreas comunes, y establecimiento de horarios y turnos para la compra de productos y servicios[3], reduciendo con ello las aglomeraciones en los ascensores y escaleras.
“Algunas propuestas a tomar en consideración son las siguientes: lograr la formalización de la junta de propietarios en registros públicos, formación de redes solidarias de trabajo entre residentes y vecinos, prácticas regulares de limpieza e higiene en áreas comunes, y establecimiento de horarios y turnos para la compra de productos y servicios, reduciendo con ello las aglomeraciones en los ascensores y escaleras.”
Asimismo, se debieran revisar el uso de los diferentes espacios comunes y abiertos de los condominios, flexibilizando las actividades permitidas para que los vecinos puedan realizar actividades deportivas y recreativas por grupos y en horarios pautados, en especial los más pequeños. Ello debiera incluir los estacionamientos.
Finalmente, por parte del Estado y la empresa inmobiliaria, se deberían generar protocolos de bioseguridad según condiciones de edad, género y capacidades físicas, debiendo brindar asistencia a los condóminos para su implementación y sostenimiento.
Del éxito de estas políticas dependerá, en gran parte, el interés futuro de la ciudadanía en la compra de viviendas en edificios de alta densidad; e indirectamente, el desarrollo urbano de la ciudad hacia un modelo de ciudad compacta.
“Del éxito de estas políticas dependerá, en gran parte, el interés futuro de la ciudadanía en la compra de viviendas en edificios de alta densidad; e indirectamente, el desarrollo urbano de la ciudad hacia un modelo de ciudad compacta.”
REFERENCIAS:
[1] Calderón, Julio (2009). El efecto Mivivienda: política de vivienda para la clase media y diferenciación social. [Online]. Publicado en abril de 2009, consultado el 15 de junio de 2020. Quito: CAAP. p. 107-122. URL: https://repositorio.flacsoandes.edu.ec/bitstream/10469/4186/1/RFLACSO-ED76-07-Cockburn.pdf
[2] http://www.businessempresarial.com.pe/resumen-ejecutivo-del-23o-estudio-el-mercado-de-edificaciones-urbanas-en-lima-metropolitana-y-el-callao/
[3] https://elcomercio.pe/lima/coronavirus-en-peru-que-medidas-pueden-tomar-los-residentes-de-un-edificio-para-evitar-contagios-coronavirus-noticia/?ref=ecr
Fuente de la imagen: https://elcomercio.pe/lima/coronavirus-en-peru-que-medidas-pueden-tomar-los-residentes-de-un-edificio-para-evitar-contagios-coronavirus-noticia/?ref=ecr (Hugo Curotto)
consulta, como se podría hacer para tener la personería jurídica de edificios, en este caso de los edificios del condominio jardines de aramburú 2, que se encuentra ubicado Manuel Irribarren 1280 y Domingo Orué 520 Surquillo.
Ya tenemos más de 16 años, y no tenemos personería jurídica aún.
Gracias por su respuesta.
Hola Isabel, depende del estado de la propiedad, es decir, de cómo se hayan adjudicado las unidades funcionales del edificio, y la figura legal que tengan ustedes como conjunto de propietarios. Te sugiero que consultes con un abogado especializado, suele ser un proceso largo, pero siempre es mejor empezarlo a la brevedad.
Saludos.
Aldo Facho Dede, editor principal.