Ramón Chehade Herrera, abogado urbanista
Las ciudades, como cualquier organismo vivo, cambian y se transforman constantemente. Parte de esos cambios se producen en las vías, que deben ampliarse y/o modificarse para acompañar el mayor volumen de viajes o los nuevos tipos de sistemas de transporte. Para ello, cuando se planifica el crecimiento de la ciudad, se trazan las avenidas principales y se proyectan ciertas reservas de suelo para su futuro desarrollo.
Según nuestra legislación urbanística, todo propietario de suelo rústico se encuentra sujeto al cumplimiento de una serie de obligaciones a favor de la ciudad, siendo, las más relevantes, el pago de los aportes reglamentarios como consecuencia de un proceso de habilitación urbana y la entrega gratuita de las áreas reservadas para ampliaciones viales.
Estas áreas de reserva deben ser entregadas por los propietarios de terrenos que aún no han sido habilitados, como parte de su proceso de transformación en suelo urbano. Urbanísticamente, a ello se denomina “cesión por derecho de vía” y es de carácter obligatorio, pues se sustenta en la indiscutible primacía del interés público sobre el interés particular al que la propiedad predial se encuentra supeditada por mandato constitucional. Así, al igual cómo sucede en todos los países urbanísticamente desarrollados, la propiedad privada queda sometida a las disposiciones y restricciones de uso y aprovechamiento que imponen las normas del planeamiento urbanístico, que son normas de orden público y por tanto de obligatoria observancia.
Urbanísticamente, a ello se denomina “cesión por derecho de vía” y es de carácter obligatorio, pues se sustenta en la indiscutible primacía del interés público sobre el interés particular al que la propiedad predial se encuentra supeditada por mandato constitucional.
En similar sentido se pronuncia nuestro Código Civil cuando dispone que la propiedad predial se encuentra sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y a las limitaciones que establece la ley.
Si la ley es así de clara, ¿por qué surgen entonces conflictos entre los propietarios y la autoridad municipal cuando esta última requiere materializar la entrega efectiva de aquellas áreas legalmente consideradas como derechos de vía, cuyo carácter es el de bien de dominio público intransferible?
Parte de la confusión nace del mismo texto constitucional cuando dispone que la propiedad es inviolable, que nadie puede ser privado de ella y que, en caso de serlo por razones de necesidad pública, debe ser indemnizado por el eventual perjuicio.
En nuestra opinión, ese eventual perjuicio a que se refiere el texto constitucional no comprende los casos de predios rústicos afectados al sistema vial metropolitano, donde cualquier propietario que desee modificar la condición rústica de su inmueble, debe entregar a favor de la ciudad y de manera gratuita, las áreas afectas a vías durante el proceso de habilitación urbana, con lo que al concluir dicho proceso su predio habrá adquirido plena jerarquía urbana.
Ahora bien, como nuestra legislación urbanística no establece un plazo límite para habilitar suelos rústicos (quedando en manos de los propietarios decidir cuándo iniciar dicho proceso), tampoco admite el abuso del derecho, situación que se configura cuando propietarios inmovilistas postergan la habilitación formal de sus propiedades (pese a que las explotan económicamente) y luego pretenden lucrar reclamando un justiprecio que no les corresponde por entregar áreas de reserva que, más tarde o más temprano, deberán entregar obligatoria y gratuitamente a la ciudad, en estricta observancia de las disposiciones impuestas por el planeamiento urbano de la metrópoli.
Interpretar lo contrario significaría que los titulares de predios rústicos no solo tendrían plena libertad de decidir cuándo iniciar su proceso de habilitación, sino que además, y más grave aún, tendrían derecho a percibir una indemnización por haber prolongado su condición de propietarios rústicos en desmedro de la ciudad, impidiendo así la ejecución de obras viales destinadas a satisfacer el bien común, para luego reclamar un justiprecio a valores de mercado por entregar áreas consideradas como derechos de vía y que el resto de mortales sí debió entregar de forma gratuita a la ciudad al momento de habilitar sus terrenos rústicos.
En ciudades como Lima tenemos muchos casos de conflictos entre propietarios de predios rústicos que están integrados a la trama urbana y la administración municipal, que nos llevan a tener vías incompletas o parcialmente habilitadas. Quizás los caso más sonados en nuestro medio hayan sido los del Jockey Club del Perú (2018) (1) y Centro Comercial Plaza Norte (2010) (2).
En conclusión, los suelos rústicos ubicados en zonas urbanas consolidadas constituyen áreas del territorio que están en falta con la ciudad, por lo que para alcanzar la tan valiosa jerarquía urbana que permite activar el aprovechamiento edificatorio del suelo, deben cumplir -previa e ineludiblemente- con saldar su deuda urbana con la ciudad. Actuar distinto implicaría, en última instancia, colocar el derecho de propiedad individual por encima del planeamiento urbano que representa el interés público y así permitir el abuso del derecho.
(1) https://gestion.pe/economia/judicial-mml-podra-continuar-construccion-intercambio-vial-derby-247729-noticia/
(2) https://capital.pe/actualidad/demuelen-cerco-perimetrico-del-centro-comercial-lima-plaza-norte-noticia-244331
Fuente de la imagen: https://andina.pe/agencia/noticia-asi-luce-jockey-club-tras-expropiacion-terreno-para-intercambio-derby-fotos-683420.aspx