Por Manuel Madrid Tataje, abogado urbanista
La falta de delimitación territorial de diversas zonas de Lima Metropolitana ha convertido a estas áreas en espacios liberados, los cuales se encuentran sometidos a constantes disputas. Estas últimas pueden adoptar connotaciones más o menos violentas, de acuerdo a la decisión de la autoridad municipal de turno.
Evidentemente, estas controversias no solo traen consigo temor y zozobra a los vecinos limeños cuyas propiedades se ven inmersas en las afrentas que han emprendido sus autoridades. Aunado a ello, se les ha impedido – por un largo tiempo – conseguir un mayor provecho económico de sus inmuebles, a través de la asignación de nuevos parámetros urbanísticos y edificatorios.
Esta imposibilidad de gestionar nuevas potencialidades en los inmuebles que conforman áreas carentes de definición territorial ha generado – en diversos casos – el deterioro de estas zonas, debido a la falta de inversión pública y privada que impulse i) la generación, recuperación y/o conservación de los espacios públicos, y ii) la renovación de antiguas construcciones privadas que den paso a nuevos usos con edificaciones modernas.
No obstante ello, la falta de definición jurisdiccional produce otro tipo de problemática que repercute directamente en los municipios involucrados: los vecinos desconocen ante qué autoridad deben cumplir con los pagos de sus obligaciones tributarias u obtener los respectivos títulos habilitantes para el desarrollo de sus actividades económicas (por ejemplo, las respectivas licencias de funcionamiento o certificados de seguridad y el consecuente pago de la tasa administrativa por derecho de trámite).
Ahora bien, como es conocido en nuestra ciudad, los conflictos territoriales más mediáticos son los siguientes: i) Independencia y San Martín de Porres, ii) Santiago de Surco y Chorrillos, y iii) San Isidro y Magdalena.
Sin embargo, de los cuarenta y tres (43) distritos que componen la provincia de Lima, únicamente tres (3) comunas cuentan con límites claramente definidos. Estos son los siguientes: i) Breña, ii) Jesús María, y iii) Los Olivos. Respecto de los cuarenta (40) municipios restantes, se conoce de reportes de límites parciales, lo cual agrava dicha situación.
Naturalmente, mientras estos nudos legales subsistan, los propietarios de los predios que conforman las áreas en disputa continuarán impedidos de proponerle a la Municipalidad Metropolitana de Lima la recalificación de sus inmuebles. Este hecho genera que los referidos titulares prediales no puedan postular a mejores potencialidades de uso, lo cual, inevitablemente, continuará representándoles una interrupción a su aspiración de obtener un mayor rédito económico de su propiedad.
Este breve preámbulo, nos permite comentar de mejor manera la reciente publicación de la Ordenanza N° 2243-MML (22 de febrero de 2020), a través de la cual la Autoridad Metropolitana deja sin efecto la potente restricción legal que imposibilitaba la aprobación de pedidos de Cambio de Zonificación en beneficio de los inmuebles ubicados en áreas limítrofes, sobre las cuales existen controversias o conflictos distritales, hasta que los mismos sean solucionados.
En efecto, con la promulgación de la referida Ordenanza Metropolitana, ha quedado derogada la Cuarta Disposición Complementaria Final de la Ordenanza N° 2086-MML, en la cual se regula el procedimiento administrativo de Cambio de Zonificación en la provincia de Lima, cuya evaluación técnica y legal se encuentra a cargo de la Autoridad Metropolitana.
Y es que, desde la entrada en vigor de la Ordenanza N° 2086-MML (14 de abril de 2018), la ciudad de Lima prefirió no asumir la responsabilidad política de variar la zonificación de los referidos inmuebles, hasta que no se resolvieran las indefiniciones territoriales. Ello generó una gran carga para los propietarios prediales comprometidos en la restricción.
Sin embargo, con esta acertada derogatoria, la Municipalidad Metropolitana de Lima retoma el papel preponderante en la gestión urbana de la metrópoli, sin que ello suponga – claro está -, dejar de lado la necesaria definición jurisdiccional.
Si bien no se conoce con certeza la cantidad de inmuebles comprendidos en estas zonas en disputa (cuando menos, no a nivel público), estamos convencidos de que el levantamiento de esta restricción representará una nueva oportunidad de incrementar el valor y provecho para dichas propiedades prediales.
Ahora bien, este último hecho también debería verse reflejado en beneficio de la ciudad, pues, como bien sabemos, los procesos de recalificación del suelo suelen representar un beneficio – casi exclusivo – para el titular predial y no necesariamente para nuestra ciudad.
Sin perjuicio de ello, existen casos excepcionales en los cuales se formó una muy buena sinergia entre el interés privado y el beneficio público, lo cual debería replicarse a nivel Lima Metropolitana. Vale la pena trabajar normativamente en esto último.
Confiamos en que esta gestión municipal consiga producir la reglamentación urbanística suficiente para atender cada una de las necesidades que nuestra ciudad (y su dinámica natural) reclama desde hace ya varios años.
Fuente de la imagen: Evelyn Merino-Reina https://micaem.wixsite.com/limamasarriba