Manuel Madrid Tataje, Abogado urbanista
El pasado 29 de enero, se publicó en el diario oficial El Peruano, el Decreto de Alcaldía N° 001 (en adelante, el “Decreto de Alcaldía”), cuyo objetivo principal es la correcta aplicación de dos normas de orden metropolitano: (i) la Ordenanza N° 1414-MML y (ii) la Ordenanza N° 2184-MML. De esta manera, se establece el procedimiento y las condiciones para reconocer la transferencia de los derechos de edificación de aquellos lotes ubicados en la plataforma superior del acantilado de la Costa Verde, hacia nuevas ubicaciones.
La importancia de esta norma radica en su promulgación, toda vez que constituye -por primera vez en la provincia de Lima- la aplicación efectiva y concertada de este tipo de instrumentos de financiamiento urbano.
En estricto, los titulares prediales de un entorno urbano específico (sobre el cual recae una potente restricción urbanística) podrán transferir, en favor de un lote distinto (ubicado en una “zona receptora”), el potencial edificatorio del primer inmueble. Así, se posibilitará el desarrollo de un mayor metraje de construcción en el predio receptor.
Para comprender esta normativa, debemos realizar algunas precisiones respecto de las dos Ordenanzas Metropolitanas aludidas anteriormente. Estas son las siguientes:
- Ordenanza N° 1414-MML: intangibilidad de los acantilados de la Costa Verde. Con su publicación, en julio de 2010, se estableció un régimen restrictivo recaído en los acantilados que forman parte de la Costa Verde. En específico, esta norma se orientó a reducir los riesgos en dicho sector de la ciudad (tales como el desprendimiento de rocas, entre otros). Así, se estimó necesario asignarle la calificación de Zona Paisajista al Sector “C” de este corredor ribereño, comprendiendo la Vía Circuito de Playas y la parte superior del acantilado.
Lamentablemente, la redacción de dicha Ordenanza fue escueta y no contó con el desarrollo legislativo deseado.
- Ordenanza N° 2184-MML: precisión sobre la plataforma superior colindante al acantilado. Tiempo después, en octubre de 2019, se promulgó la Ordenanza N° 2184, cuyo único objetivo fue formular precisiones al texto de la Ordenanza N° 1414-MML.
Principalmente, se dispuso como área intangible una franja de ciento veinte metros de ancho, a partir de la línea de borde del acantilado, en aquellos distritos que no contaran con estudios de microzonificación sísmica (ello hasta que se aprueben los estudios correspondientes).
Bajo estas consideraciones, resulta fundamental comentar brevemente las precisiones normativas del Decreto de Alcaldía y cómo operarán en nuestro ámbito normativo:
- Se dispone el uso del Certificado de Derechos Adicionales de Edificación Transferible – CDAET, el cual precisará el potencial edificatorio susceptible de transferencia. Este último se expresará en metros cuadrados de área techada del nivel cero (0) hacia arriba, sin considerar estacionamientos.
- El metraje transferido podrá ser empleado en obras nuevas o ampliaciones.
- La transferencia únicamente implicará la renuncia al derecho de edificación, no representando la pérdida del derecho de propiedad predial.
- Los municipios que conforman el corredor ribereño serán los responsables de emitir los CDAET en favor de los inmuebles que se ubiquen en sus jurisdicciones, en un plazo no mayor a cinco días hábiles. Su tramitación será gratuita.
- Es negociable, entre personas naturales o jurídicas, a título gratuito u oneroso.
- Es divisible. El derecho de edificación podrá ser fraccionado en cuantos CDAET requiera su titular, ello hasta agotar el metraje reconocido en beneficio del lote.
- Su vigencia será indeterminada.
- Se registrará como carga en la Partida Registral del “lote generador”.
- Se han establecido “zonas receptoras” en cada distrito, siendo estos los únicos espacios autorizados para recibir el metraje transferido.
- La Autoridad Metropolitana ha establecido nuevas alturas para las zonas receptoras, las cuales podrán alcanzarse aplicando los metrajes transferidos.
- Para la determinación del volumen edificatorio, no se admite la aplicación de los conceptos de consolidación urbana y colindancia.
No obstante lo antes señalado, el Decreto de Alcaldía analizado trae consigo algunos aspectos que también merecen ser comentados:
- Se ha dispuesto que los municipios distritales establezcan los criterios técnicos para la utilización de los CDAET, sin exceder lo previsto por los planes urbanos y diferentes instrumentos urbanos; y,
- Se deja en suspenso la emisión de los CDAET hasta que se concluya la elaboración de los estudios definitivos que determinen las acciones de mitigación aplicables al corredor ribereño.
En ese sentido, es necesario llamar a la reflexión a las autoridades, pues esta nueva reglamentación merece especial atención para su aplicación, por lo que el desarrollo normativo que ellos mismos diseñen debe garantizar la conservación de los entornos urbanos receptores, pero también la viabilidad de los proyectos inmobiliarios que se propongan.
En lo que respecta a la elaboración de los estudios definitivos que permitan la posterior emisión de los CDAET, confiamos que esta labor realmente se producirá dentro plazos razonables. De no ser así, nuevamente nos encontraremos ante a una normativa bien estructura y con gran aprobación política y técnica, pero incapaz de ser aplicada a plenitud, lo cual representaría un nuevo perjuicio para la ciudad de Lima.
Dicho todo lo anterior, debemos resaltar -como pocas veces resulta posible- que las disposiciones contenidas en este Decreto de Alcaldía (y sus efectos prácticos) han sido previamente concertados con la totalidad de las autoridades de los distritos limeños que conforman el corredor ribereño de la Costa Verde.
En este punto, saludamos la labor realizada por las autoridades municipales y esperamos que este sea el inicio de la transformación urbana de Lima.
Labor pendiente:
Si bien la promulgación del Decreto de Alcaldía representa una inmejorable oportunidad para promover la formulación y aplicación de los instrumentos de financiamiento urbano en distintas ubicaciones de la provincia de Lima, es también fundamental que la Autoridad Metropolitana cumpla con una tarea pendiente: reglamentar la Ordenanza N° 1869-MML (de diciembre de 2014), a través de la cual se reguló la transferencia del derecho de edificación definido en el Plan Metropolitano de Desarrollo Urbano.
Sus principales objetivos son los de (i) proteger y conservar las zonas monumentales y Centro Histórico Patrimonio de la Humanidad de la provincia, (ii) preservar o implementar áreas para la creación y/o ampliación de espacios públicos o de vías, y (iii) otros que la comuna determine. Sin embargo, conforme se estableció en su Segunda Disposición Final, la Autoridad Metropolitana debía reglamentar dicha norma (a través de un Decreto de Alcaldía) en un plazo máximo de ciento veinte (120) días calendario (plazo que, a la fecha, ha sido largamente superado).
De cumplir con esta labor legislativa aún pendiente, distritos como el de Miraflores podrían aplicar plenamente la normativa especial que se elaboró para reglamentar la transferencia de los derechos edificatorios (Ordenanza N° 387-MM de diciembre de 2012) y que aún hoy no puede operar a plenitud, debido a la exigencia de contar con la previa ratificación metropolitana (Primera Disposición Final de la Ordenanza N° 1869-MML).
Fuente de la imagen: https://elcomercio.pe/lima/obras/costa-verde-las-areas-intangibles-de-los-acantilados-por-distrito-mapas-barranco-chorrillos-noticia/