Por Aldo Facho Dede, arquitecto urbanista.
En los argumentos del reciente fallo del Tribunal Constitucional (TC) sobre la demanda competencial de las municipalidades de Lima Metropolitana y Barranco, se considera a la vivienda como el principal medio para poder alcanzar los derechos fundamentales que el Estado debe garantizar, por lo que debe ser considerada un derecho. Para alcanzarlo, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) promueve la “vivienda de interés social” (VIS), que no es una tipología de vivienda (como la unifamiliar o multifamiliar), sino “una solución habitacional subsidiada por el Estado”. De ello podemos concluir que lo “social” de estas viviendas está vinculado al apoyo económico que el Estado otorga mediante bonos y tasas especiales, y no a la reducción de las condiciones mínimas que señala el Reglamento Nacional de Edificaciones, dado que han sido propuestas para garantizar el adecuado desarrollo del hábitat.
Por otro lado, el precio de la tierra se determina a partir de variables externas que le asignan valor, principalmente por el accionar del Estado, pudiendo ser: la zonificación, la disponibilidad de servicios básicos y equipamientos, la facilidad de acceso y la conexión con los principales centros de la ciudad. la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) ha señalado que su incremento tienen un impacto determinante en el costo de la vivienda, como se apreció en el “boom inmobiliario” (Andina, 2023). La inflación acumulada entre 2006 y 2011 fue de 18,79% (BCRP), mientras que el precio de los terrenos en Lima se habrían cuadruplicado en el mismo período (Perú 21, 2011).
Como podemos ver, el componente más flexible del costo de la vivienda es la tierra, y si bien existen terrenos más económicos alejados de las zonas centrales, de nada sirve tener una casa si esta no nos permite acceder a los diversos servicios que la ciudad ofrece, como bien ha señalado el TC en su fallo. Es por ello que el MVCS buscó promover la construcción de VIS reduciendo la incidencia del precio del suelo en el costo total del proyecto, mediante el incremento de la densidad y edificabilidad a nivel nacional por encima de los parámetros vigentes en las diferentes ciudades. Esto ha sido rechazado por el TC, pues se estaba interfiriendo con las competencias municipales, pero el problema del acceso a la vivienda sigue vigente.
En otros países, el financiamiento de la VIS se ha resuelto capitalizando el potencial constructivo que la municipalidad le otorga al suelo mediante la zonificación, a través de la venta del derecho a construir metros cuadrados adicionales a los determinados como base, principalmente en predios ubicados en las zonas mejor equipadas y en las avenidas con transporte público. Ese es el caso de ciudades como Sao Paulo y Buenos Aires, donde la venta de derechos de construcción ha permitido incrementar la oferta de VIS y financiar importantes obras de infraestructura. Además, esto ha reducido la especulación sobre el valor del suelo, y les ha otorgado mayor libertad a los desarrolladores inmobiliarios para determinar sus proyectos, sin tener la presión de buscar el máximo aprovechamiento producto del precio pagado por el lote.
Fijar ese precio al inicio de un desarrollo implica asumir grandes riesgos financieros, pues ante un suceso extraordinario, como una pandemia o un fenómeno natural, se tiene un margen muy limitado para modificar el proyecto sin poner en riesgo su viabilidad. Por otro lado, la venta de derechos de construcción genera una importante fuente de ingresos para las municipalidades, otorgándoles mayor autonomía y recursos para actuar sobre su territorio. Esto sería de gran utilidad para municipalidades como Lima Metropolitana, donde sólo el 14% del presupuesto de este año ha podido ser destinado a obras.
El éxito que ha tenido la aplicación de los reglamentos del MVCS para promover la VIS es el mejor indicador del interés del sector inmobiliario en utilizar mecanismos que les permitan ampliar las posibilidades de proyectos, en un mercado en el que esta representa más del 50% de las ventas (CAPECO). El fallo del TC conmina al sector público y privado a trabajar juntos, buscando nuevas e innovadoras estrategias que permitan mejorar la producción y el financiamiento de la VIS, sin que ello implique poner en riesgo la sostenibilidad de las ciudades y la calidad de vida de sus habitantes.