Por Aldo Facho Dede, arquitecto urbanista.
Publicado originalmente en El Comercio.
14/12/2023
Hace una semana se difundió la firma del “Pacto por una Vivienda Digna”, compromiso promovido por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), que contó con el respaldo de unos pocos alcaldes, representantes de los colegios profesionales y del sector privado. Los firmantes se comprometieron a reducir la brecha nacional de vivienda asignando mayores recursos públicos, incrementando la oferta y mejorando la calidad, actuando sobre la corrupción y las mafias de traficantes de terrenos, y generando predictibilidad y seguridad jurídica para las inversiones. Todos estos temas son importantes, y es valioso que el MVCS asuma el compromiso de liderar su cumplimiento, pero hubo ciertas ausencias y omisiones que debieran llamarnos la atención.
Lo primero es la magra asistencia de alcaldes. Movilizar a los 195 provinciales y 1845 distritales hubiera sido muy poco eficiente para un evento de esta naturaleza, pero se podría haber diseñado un mecanismo de representación que los incluya. Según las firmas que aparecen en el documento, sólo cuatro de las doce provincias más pobladas estuvieron representadas, incluyendo a Lima y al Callao. Esto es preocupante, pues según las estadísticas del Fondo Mi Vivienda, es allí donde se colocaron el 85% de los créditos en el 2022. También llama la atención que ninguno de los distritos de Lima Centro participara, siendo que los principales conflictos generados por la aplicación del Reglamento de Vivienda de Interés Social (VIS) se han suscitado en sus jurisprudencias.
“(…) Según las firmas que aparecen en el documento, sólo cuatro de las doce provincias más pobladas estuvieron representadas, incluyendo a Lima y al Callao. Esto es preocupante, pues según las estadísticas del Fondo Mi Vivienda, es allí donde se colocaron el 85% de los créditos en el 2022. También llama la atención que ninguno de los distritos de Lima Centro participara, siendo que los principales conflictos generados por la aplicación del Reglamento de Vivienda de Interés Social (VIS) se han suscitado en sus jurisprudencias.”
En las exposiciones de los funcionarios del MVCS hubo mensajes contradictorios. Por un lado, se reforzó la importancia de la planificación urbana como herramienta que permite ordenar el crecimiento de las ciudades, priorizar las obras y promover la vivienda social, y por otro se defendió el nuevo Reglamento VIS, que impone a nivel nacional densidades y coeficientes de edificación muy elevados. Estos superan los de metrópolis como Buenos Aires y São Paulo, y se igualan a los del distrito financiero de Manhattan (Nueva York). Ello, además de ir en contra del espíritu de la sentencia del Tribunal Constitucional, atenta directamente contra la sostenibilidad y dignidad de la vivienda, pues se triplican las actuales densidades metropolitanas sin un correlato en inversión en servicios, equipamientos, infraestructura y transporte público.
“(…) Por un lado, se reforzó la importancia de la planificación urbana como herramienta que permite ordenar el crecimiento de las ciudades, priorizar las obras y promover la vivienda social, y por otro se defendió el nuevo Reglamento VIS, que impone a nivel nacional densidades y coeficientes de edificación muy elevados. Estos superan los de metrópolis como Buenos Aires y São Paulo, y se igualan a los del distrito financiero de Manhattan (Nueva York).”
¿Es posible atender a través del mercado formal al millón y medio de familias que no tienen una vivienda digna? Los números son claros: en el 2022 se colocaron 13 507 créditos Mi Vivienda, y la demanda anual estimada es de 150 mil viviendas. El 63% de los créditos se colocaron en Lima y Callao, el 85% de los beneficiarios tenían un trabajo en relación de dependencia, y el 54% de las viviendas compradas superaron los 232 mil soles (revista Mi Vivienda). Es evidente que la actual política no está atendiendo a los segmentos emergentes y vulnerables, y que el Reglamento VIS va a servir para incrementar la oferta destinada a quienes ya están siendo atendidos.
Pero además hay un problema de fondo que no se ha tratado en el pacto, que es la inclusión financiera de las familias cuya economía es informal. Gema Stratico, Directora del Centro Terwilliger de Innovación en Vivienda, afirmó lo siguiente: “en un país donde más del 73% de la economía es informal y no se pueden demostrar ingresos, el acceso al financiamiento para vivienda se vuelve un desafío.” Por su parte, el economista Álvaro Espinoza de GRADE, mencionó en una reciente conferencia que a las familias que autoconstruyen les toma un promedio de 15 años finalizar sus viviendas, y que gastan alrededor de 190 mil soles que financian con sus ahorros. Este mercado informal mueve una cifra superior al 4% del PBI. ¿Nos damos cuenta de la enorme oportunidad que significaría para el país formalizarlo?
“(…) el economista Álvaro Espinoza de GRADE, mencionó en una reciente conferencia que a las familias que autoconstruyen les toma un promedio de 15 años finalizar sus viviendas, y que gastan alrededor de 190 mil soles que financian con sus ahorros. Este mercado informal mueve una cifra superior al 4% del PBI. ¿Nos damos cuenta de la enorme oportunidad que significaría para el país formalizarlo?”
Junto a los alcaldes, los grandes ausentes del pacto han sido el MEF, el BCR, la SBS, las asociaciones de bancos, cooperativas y “Fintech”, entre otras entidades que puedan aportar a la inclusión financiera. Si no asumimos que el problema de la vivienda es la informalidad, y que la vivienda social demanda una solución financiera, seguiremos firmando pactos que sólo servirán para dar contenido a las redes sociales del MVCS.
P.D. Aprovecho en contarles que el podcast “Ciudades que Inspiran” que producimos junto al Comité de Lectura ha recibido una Mención de Honor en el Premio al Periodismo sobre Políticas Urbanas, Desarrollo Sostenible y Cambio Climático que otorga el Lincoln Institute of Land Policy.
Enlaces de interés:
https://www.mivivienda.com.pe/portalweb/fondo-mivivienda/revistas.aspx
https://es.linkedin.com/pulse/vivienda-en-el-per%C3%BA-desaf%C3%ADos-y-acciones-con-gema-stratico