Por Ramón Chehade Herrera, abogado urbanista
17/02/2023
El sorpresivo anuncio de algunos alcaldes distritales manifestando que no van a emitir licencias a proyectos edificatorios que transgredan los parámetros establecidos por la Municipalidad de Lima, ha desatado una polémica que transparenta un conflicto existente desde hace varios años entre vecinos, autoridades y desarrolladores inmobiliarios.
“En el Perú, actualmente conviven dos marcos normativos que regulan los parámetros urbanos bajo los cuales se puede ejercer el derecho a construir edificios multifamiliares.”
En el Perú, actualmente conviven dos marcos normativos que regulan los parámetros urbanos bajo los cuales se puede ejercer el derecho a construir edificios multifamiliares. Uno es el que aprueban las municipalidades provinciales en el marco de sus competencias en zonificación urbana y otro el que promueve el Ministerio de Vivienda para fomentar la construcción de viviendas de interés social. La convivencia entre ambos marcos normativos no ha sido pacífica.
“El epicentro del problema radica en que el Ministerio de Vivienda, en el ejercicio de sus indiscutibles competencias para promover la vivienda de interés social, flexibiliza los parámetros edificatorios convencionales para incrementar la densidad de los proyectos y favorecer la construcción de departamentos de menores dimensiones, cuyo precio sea más accesible para más personas.”
La oposición de algunos distritos a dicha normativa es que la densidad poblacional propuesta debe darse en el marco de la planificación urbana, en donde se mide la disponibilidad de poder atender la demanda de agua y desagüe, colegios, servicios de salud, parques, vías, transporte público y otros servicios esenciales para el adecuado desarrollo de la residencialidad. Incrementar la densidad urbana sin un análisis previo de planificación, podría originar un detrimento en la calidad de vida de los actuales residentes, comprometiendo a su vez dichos estándares para el futuro.
Ambas posturas presentan sólidos argumentos para defender su posición. Densificar abruptamente zonas de la ciudad mejor servidas con los servicios complementarios que la residencialidad requiere, generaría un colapso en los servicios urbanos, mayor congestión en vialidad, daños al medio ambiente y un serio desmedro en la calidad de vida en pocos años.
Por otra parte, la absurda exigencia de algunos distritos de imponer áreas mínimas para la construcción de departamentos (no actualizadas desde hace más de 15 años en el ámbito de Lima metropolitana), ha contribuido a que los promotores inmobiliarios opten válidamente por acoger sus proyectos al marco legal alternativo promovido por la legislación ministerial (que por cierto no nace en el año 2018, sino 25 años atrás con el DS 053-98-PCM); donde el desarrollo de nuevos equipamientos urbanos y espacios de público disfrute, más allá de la entrega de aportes reglamentarios normativos, queda ya enteramente a discreción del promotor inmobiliario.
“(…) la absurda exigencia de algunos distritos de imponer áreas mínimas para la construcción de departamentos (no actualizadas desde hace más de 15 años en el ámbito de Lima metropolitana), ha contribuido a que los promotores inmobiliarios opten válidamente por acoger sus proyectos al marco legal alternativo promovido por la legislación ministerial (…)”
La solución al conflicto pasa por diseñar los mecanismos legales necesarios para que los nuevos proyectos inmobiliarios destinados a viviendas de interés social generen su cuota de contribución para reforzar las redes de servicios básicos y desarrollar nuevos equipamientos y espacios públicos, a fin de generar no solo nuevas viviendas formales para sus futuros ocupantes, sino también más Ciudad.
“La solución al conflicto pasa por diseñar los mecanismos legales necesarios para que los nuevos proyectos inmobiliarios destinados a viviendas de interés social generen su cuota de contribución para reforzar las redes de servicios básicos y desarrollar nuevos equipamientos y espacios públicos, a fin de generar (…) más Ciudad.”
La propuesta de reglamentación especial publicada por el Ministerio contiene algunas mejoras en diversos aspectos técnicos pero no resuelve el problema de fondo, incrementa peligrosamente la densidad en zonas residenciales y guarda absoluto silencio sobre cómo contribuir a la generación de nuevos equipamientos urbanos, áreas verdes y espacios públicos; es decir, incide nuevamente en cómo fomentar la construcción de viviendas de menor precio pero no aborda ni contribuye a la generación de ciudad.
Únicamente la amplia socialización de la propuesta, el debate técnico alturado, el respeto a los derechos adquiridos y la exploración de opciones de mejoras al Reglamento, nos conducirá al diseño de un repotenciado marco normativo que recoja y resuelva las preocupaciones de vecinos, autoridades municipales y promotores inmobiliarios.
Como muchas cosas en el Perú la norma es antojadizamente manipulada por intereses particulares. Una entidad técnica supra gubernental q trascienda los períodos de gobierno, podría aportar a la solución d ellos evidentes conflictos normativos y problemas urbanos qaqueja nuestras ciudades.