Por Aldo Facho Dede, urbanista.
¿Puedo abrir una bodega en mi casa? El sentido común nos diría que sí, pero es muy probable que los usos del suelo determinados para la zona en la que vivimos no lo permita. Esta absurda situación se ha vuelto dramática en los meses de cuarentena, pues muchos ciudadanos se han visto en la necesidad de acudir a mercados o supermercados, donde la mayor concentración de personas ha puesto en riesgo sus vidas, cuando lo lógico hubiera sido que pudiesen resolver esas compras en sus barrios.
¿Cómo es eso posible? En el Perú, los usos que se pueden desarrollar en la ciudad están regulados por el denominado “índice de usos”, que es una planilla enorme tomada del CIIU[1], donde se determinan qué actividades son compatibles con la zonificación asignada en el Plano de Zonificación. Esto quizás funcionó hace muchos años, pero la realidad es que hoy es un sistema limitado y poco objetivo; debido a que simplifica la complejidad de lo urbano en una lectura bidimensional y monofuncional, desconociendo su naturaleza plurifuncional y de usos mixtos.
“En el Perú, los usos que se pueden desarrollar en la ciudad están regulados por el denominado “índice de usos”, que es una planilla enorme tomada del CIIU, donde se determinan qué actividades son compatibles con la zonificación. Esto quizás funcionó hace muchos años, pero la realidad es que hoy es un sistema limitado y poco objetivo; debido a que simplifica la complejidad de lo urbano en una lectura bidimensional y monofuncional, desconociendo su naturaleza plurifuncional y de usos mixtos.”
Podemos corroborar como en nuestras ciudades la demanda de ciertas actividades se impone a la normativa, abriéndose bodegas, peluquerías o pastelerías; y es que si entendemos que la ciudad es un constructo social nos sería más fácil entender que esa flexibilidad de usos y funciones es un reflejo de la forma como vivimos. Desde esta lógica, debiera ser absurdo que existan zonas exclusivamente “residenciales” donde no se pueda habilitar un espacio de trabajo profesional o un comercio de barrio, o zonas exclusivamente “comerciales” donde se restrinja la construcción de viviendas.
“Podemos corroborar como en nuestras ciudades la demanda de ciertas actividades se impone a la normativa, abriéndose bodegas, peluquerías o pastelerías; y es que si entendemos que la ciudad es un constructo social nos sería más fácil entender que esa flexibilidad de usos y funciones es un reflejo de la forma como vivimos.”
Un ejemplo de ello es lo que sucede en la Av. El Bosque (Av. Daniel Hernández) en el distrito de San Isidro, ubicada entre el Centro Financiero y Centro Empresarial de la ciudad. La mayoría de predios están calificados con zonificación RDB (residencial de baja densidad), permitiéndose abrir una “platería” pero no una tienda de artesanías, o un “museo de arte” pero no una panadería o un café. Esto sucede en toda la ciudad, complejizando tremendamente los permisos de construcción y habilitaciones comerciales, y forzando a que los vecinos de las zonas residenciales deban recorrer largos trayectos para poder resolver asuntos cotidianos.
Pero, así como tenemos casos absurdamente restrictivos, también existen otros donde las diferencias entre los usos relacionados a diferentes tipos de zonificación son tan sutiles que bien podrían funcionar como limitaciones por sectores para una única zonificación. Ello sucede, por ejemplo, en el distrito del Cercado de Lima, dónde la zonificación I2 (Industria ligera) permite parte importante de los usos comerciales contemplados en la zonificación CZ (Comercio Zonal), y esta casi todos los permitidos en CM (Comercio Metropolitano); coexistiendo, incluso, en tramos cortos de una misma avenida.
Es evidente que nuestra ciudad necesita actualizar la forma como regula sus usos y edificaciones. Para ello podríamos tomar como referencia experiencias internacionales, como la propuesta para el nuevo Código Urbanístico y de Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde se ha reemplazado el concepto de “zonificación” por el de “intensidad de usos mixtos”, regulando las actividades a partir de intensidad y escala de los intercambios.
“Es evidente que nuestra ciudad necesita actualizar la forma como regula sus usos y edificaciones. Para ello podríamos tomar como referencia experiencias internacionales, como la propuesta para el nuevo Código Urbanístico y de Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde se ha reemplazado el concepto de “zonificación” por el de “intensidad de usos mixtos”, regulando las actividades a partir de intensidad y escala de los intercambios.”
Y ¿cómo es que se mide eso?, por la disponibilidad de servicios (electricidad, agua, desagüe, comunicaciones, etc.), equipamientos urbanos (educación, salud, cultura, deporte, recreación, etc.), áreas verdes y espacios públicos; cantidad de personas que transitan y habitan; accesibilidad a las principales avenidas y a los sistemas de transporte público; y proximidad a las principales centralidades urbanas.
Desde este nuevo enfoque, dejaríamos de hablar de zonificación residencial o comercial, pasando a hablar de zonas de intensidad baja, media, alta y muy alta, con ciertas restricciones producto de las condiciones específicas de la estructura socio-urbana y del entorno ambiental. Sólo se debieran discriminar usos que, por la naturaleza misma de la actividad, puedan ser peligroso, como son los usos industriales hoy catalogados como I3 e I4.
El hecho que hace más de 30 años no se actualice el Plan de Desarrollo Metropolitano de Lima, debiera ser tomado por el Dr. Muñoz y su equipo como una gran oportunidad para reflexionar sobre las enormes deficiencias del modelo actual, y proponer pasar de un modelo bidimensional y estático a uno multidimensional y plurifuncional. Estamos a tiempo, el momento es ahora.
“El hecho que hace más de 30 años no se actualice el Plan de Desarrollo Metropolitano de Lima, debiera ser tomado por el Dr. Muñoz y su equipo como una gran oportunidad para reflexionar sobre las enormes deficiencias del modelo actual, y proponer pasar de un modelo bidimensional y estático a uno multidimensional y plurifuncional. Estamos a tiempo, el momento es ahora.”
[1] ONU. Clasificación Industrial Internacional Uniforme de todas las actividades económicas. https://unstats.un.org/unsd/publication/seriesm/seriesm_4rev3_1s.pdf
Fuente de la imagen: https://www.peru-retail.com/bodegas-barrio-mantienen-trabas-competencia-peru/
Buena información,yo tengo ese problema en mi casa ,no quieren darme licencia para un taller de mecánica para motos,argumentan que no es la zonificación,tampoco para venta de repuestos ,es algo que no entiendo me niegan el derecho de generar mi propio trabajo.
Hola Marcela, ese es el problema de muchísimos ciudadanos como tu. Y en el contexto actual, no tiene solución. Necesitamos presionar a nuestras autoridades para que se actualicen, de forma integral, los parámetros urbanos de la ciudad.
Saludos, y gracias por revisar la página!
Gracias Jesús por tu comentario. Primero que nada, aclarar que hay usos que no son compatibles con los residenciales, y menos en los barrios. Para ello, como bien mencionas, se reglamentan los usos de la ciudad.
Pero es también verdad que el Índice de Usos de Lima Metropolitana no se actualiza hace décadas, y que el último plan que se aprobó se elaboró en la década del 80. De entonces a ahora, mucho ha cambiado en la cuidad, y necesitamos instrumentos modernos y actualizados para mejorar su funcionamiento.
Finalmente, hay usos que no deberían necesitar de un permiso o una indicación especial, como son las bodegas, despachos de pan, verdulerías, carnicerías, peluquerías, sastrerias, etc. Estos deberían ser compatibles de base con la vivienda, y poder ubicarse en los barrios según la demanda y oportunidad de negocio lo solicite.
Muchas gracias por revisar la página, ¡y por opinar!
saludos.
Aldo
Hola Marcela, el problema que tienes no es un problema en si, se llama orden y así se ha establecido mediante una ordenanza que responde a un informe técnico que se ha realizado tomando en consideración una serie de criterios técnicos y teóricos basados en el Plan Urbano de nuestra comunidad que además responde, en resumen, a un Plan Metropolitano. Las ordenanzas están hechas (y aprobadas) por nuestros representantes en el concejo municipal y los funcionarios municipales que representan (o deberían) a los colegios profesionales. Pero, (siempre hay un pero) la decisión final la toma el alcalde y sus regidores partidarios que muchas veces también votan a ciegas. Si, como en el congreso y así, lo que en el congreso es ley, en la municipalidad se llama ordenanza y muchas veces pretende resolver lo que los vecinos o residentes quieren para su comunidad. En resumen si yo soy tu vecino y tu pretendes abrir un taller para motos o mototaxis haré valer mis derechos ciudadanos ante la autoridad municipal para que se respete mi tranquilidad en función de los criterios de ordenamiento que se han aprobado y por los cuales hemos decidido vivir ahí como buenos vecinos. Coincido con Aldo Facho en que se debe revisar todos este sistema con nuevos ojos, nuevos criterios, aplicar experiencias de ciudades que ya lograron salir de viejos estereotipos. Por lo pronto las leyes y ordenanzas son las que tenemos y también han respondido a criterios técnicos; por tanto debemos conocerlas y utilizarlas bien para vivir en el orden que ellas establecen, hasta que nuevos paradigmas establezcan nuevos criterios de ordenamiento que esperemos no tarden mucho.
Gracias Jesús por tu comentario. Primero que nada, aclarar que hay usos que no son compatibles con los residenciales, y menos en los barrios. Para ello, como bien mencionas, se reglamentan los usos de la ciudad.
Pero es también verdad que el Índice de Usos de Lima Metropolitana no se actualiza hace décadas, y que el último plan que se aprobó se elaboró en la década del 80. De entonces a ahora, mucho ha cambiado en la cuidad, y necesitamos instrumentos modernos y actualizados para mejorar su funcionamiento.
Finalmente, hay usos que no deberían necesitar de un permiso o una indicación especial, como son las bodegas, despachos de pan, verdulerías, carnicerías, peluquerías, sastrerias, etc. Estos deberían ser compatibles de base con la vivienda, y poder ubicarse en los barrios según la demanda y oportunidad de negocio lo solicite.
Muchas gracias por revisar la página, ¡y por opinar!
saludos.
Aldo
Las bodegas a la fecha son UNA NECESIDAD puesto, que ayudan a descongestionar los mercados y que no haya demasiada concentración de personas en un solo lugar… La Municipalidad de Surco y muchas otras, NO ESTAN otorgando las LICENCIAS para el rubro bodegas por la “zonificación” ya que solo están permitiendo salones de belleza. Con esta coyuntura se requiere la apertura de más bodegas, Habrá algún Congresista que pueda velar por los derechos de trabajo formal de las personas ¿?
Estimada Linda, lo que mencionas es una realidad y una urgente necesidad. Las bodegas de barrio son parte de la vida de los vecinos, y debería permitirse su apertura sin necesidad de cambios en la zonificación o el índice de usos. Trataremos el tema con nuestros especialistas. Espero puedas ver alguna respuesta pronto.
Saludos y muchas gracias por escribir.
Aldo Facho Dede, editor principal.
Un punto de vista bastante interesante, que nuestras autoridades deberían recoger, la zonificación en nuestro país es un tema de urgente atención, la planificación urbana cada vez más, pierde vigencia y las autoridades de turno no le otorgan la importancia debida, no se puede pretender que una política pública cumpla sus objetivos sino se articula el territorio, con la población y sus necesidades. Destinan importantes presupuestos para el desarrollos de proyectos como la ciudad Bicentenario (ciudad industrial de Ancon ahora denominada sostenible) sin pensar en la recuperación de los centros históricos de nuestro país y sin el desarrollo urbano de nuestras ciudades existentes, las zonas de expansión en crecimiento masivo y sin atención de las autoridades públicas correspondientes. Este es un Tema que la Academia puede hacer suyo y alcanzar importantes propuestas. Saludos cordiales.
Así es arq. Soto, la ciudad es un sistema complejo, y demanda acciones urgentes. Lo de la ciudad Bicentenario es un proyecto que lleva más de 7 años de gestación, y pretende ordenar el desarrollo urbano de esa zona de la ciudad. Pero ello no debiera restar importancia o atención a los otros aspectos que usted menciona.
Saludos!
Aldo
Me parece muy oportuno tu comentario sobre temas fundamentales en la planificacion de una ciudad, relacionadas a los usos del suelo y efectivamente es hoy con la crisis desatada por la pandemia que se hace necesario replantear la forma de definir usos, sin embargo y a pesar de que lo que planteas es coherente respecto a zonificaciones mixtas con mayor o menor intensidad de interrelacion de usos urbanos, pero que deben ir plasmados en los planes de ordenamiento territorial y Plan urbano por definirse.
Hola Eric. claro, deben ser planteadas en planes de desarrollo urbano, y se debe comprender que la ciudad es el reflejo de la sociedad. Por ende debe permitir el desarrollo de todas nuestras actividades, salvo en los casos en los que sean incompatibles o puedan generar daño a los otros.
La zonificación, como la usamos en el Perú, es un formato caduco y rígido, que entrampa al formal e incentiva al informal.
Saludos!
Aldo