Por Aldo Facho Dede, arquitecto urbanista
Con la colaboración de Carlos Morales y Marco Delgado
Avenida Larco, Miraflores. Fotografía: Aldo Facho Dede
El Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual del Perú (Indecopi) ha sido noticia las primeras semanas del año por dos fallos controversiales: el primero, que permite a los consumidores ingresar a los cines con alimentos adquiridos fuera del establecimiento comercial, y el segundo, que declara como barrera burocrática el hecho que la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML) no permita desarrollar el giro “restaurante” en un predio ubicado en una calle donde ese uso no está permitido (según el Indice de Usos promulgado por la MML). Sobre este segundo vamos a tratar.
La historia se remonta al 2007, año en el que la familia Martínez adquiere la casa ubicada en la calle Santa Isabel (Miraflores), con zonificación RDM (residencial densidad media), que restringe los usos comerciales salvo algunas excepciones (Ord.920-MML/2006 y Ord.1012-MML/2007). Se construye el restaurante “Central” en dicho predio, y se pretende regularizar su uso ante la Municipalidad de Miraflores, hecho que es denegado de forma reiterada por estar fuera de los parámetros urbanísticos asignados por la MML (resolución 001-2009-GDET/MM). Ante este hecho Inversiones Viramar S.A.C. (razón social del restaurante Central) eleva el reclamo ante Indecopi, aduciendo que el hecho que no se permita el giro “restaurante” constituía una barrera burocrática ilegal y/o carente de razonabilidad. Si bien Indecopi dio la razón a la comuna en los dos primeros fallos (2010 y 2016), en el tercero, emitido el 22 de diciembre del 2017, cambia de parecer, declarando la denuncia “fundada” al no haber podido la MML demostrar la razonabilidad de dicha medida, ni los beneficios que dicha restricción generan a la ciudad.
Vista aérea del sector del distrito de Miraflores donde se ubica el restaurante “Central” (fuente: google earth)
Plano de Zonificación del distrito de Miraflores en el que se verifica la zonificación RDM para dicho predio (fuente: http://www.miraflores.gob.pe/)
Con el mencionado fallo, Indecopi ha sentado un precedente favorable para que cualquier propietario no conforme con los parámetros urbanos asignados por la municipalidad pueda cuestionarlos aduciendo ilegalidad y/o carencia de razonabilidad. Ello no sólo atentaría contra la Constitución (Cap.XIV, Art.191) y la Ley Orgánica de Municipalidades, que regulan la autonomía y competencias de las municipalidades, sino también contra los derechos de los vecinos, la justa competencia y el valor del suelo, debido a que se estarían modificando las reglas de juego para un propietario en particular, cuando el resto ha adquirido su propiedad bajo los parámetros vigentes. De más decir que el valor del suelo tiene en gran medida que ver con lo que se puede construir y habilitar en él.
Pero también pone sobre la mesa una importante discusión que se viene postergando hace décadas: la vigencia de la forma como regulamos los usos en nuestras ciudades. En el Perú seguimos trabajando con instrumentos urbanísticos del siglo pasado, que parten de la visión de urbes monofuncionales, donde lo “residencial” se mezcla poco con lo “comercial”, polarizando dichos usos y generando importantes costos en infraestructura y desplazamientos.
Es evidente que distritos como Miraflores necesitan parámetros que fortalezcan su condición de centralidad metropolitana, sin que ello perjudique su valor residencial. En urbes como Buenos Aires esta discusión ya ha sido superada, reconociendo que la ciudad se debe medir por la intensidad y escala de los intercambios que en ella se desarrollan, determinando un gradiente de Zonas de Mixtura de Usos que reconoce las áreas centrales y las vías metropolitanas como las más intensas, y que van tomando escala de barrio en la medida que dicha intensidad disminuye.
Bajo dicho enfoque se entiende que el comercio debe siempre acompañar a la residencia, regulándose la escala del mismo según la mayor o menor centralidad de su ubicación. En ese sentido, es perfectamente comprensible que pueda haber bodegas y cafeterías en zonas de menor intensidad, orientadas a atender al vecino, y que los supermercados y restaurantes deban estar en zonas de mayor intensidad, atendiendo a la ciudad.
Propuesta de zonificación para la ciudad de Buenos Aires, clasificada por Intensidad de Usos Mixtos (Fuente: http://www.buenosaires.gob.ar/)
Debiéramos utilizar el caso de Central como un pretexto para reflexionar sobre la vigencia de nuestros instrumentos urbanos, y analizar la sustitución del engorroso y polémico “Índice de Usos” por una matriz que los determine dependiendo de la complejidad de su funcionamiento, niveles de riesgo y contaminación, y escala de atención. Las próximas elecciones municipales son una oportunidad para elevar el debate, y exigir a los candidatos propuestas claras al respecto.