Por Ramón Chehade Herrera, abogado urbanista
La reciente Ordenanza 2361, publicada por la Municipalidad Metropolitana de Lima con el objetivo de regular los proyectos de viviendas de interés social (VIS), viene generando una enorme polémica entre los actores involucrados. El origen del problema subyace en que las autoridades de los distritos conformantes del Área de Tratamiento Normativo III de Lima Metropolitana, que comprende los distritos de La Molina, San Isidro, Miraflores y parte de los distritos de Surco, San Borja, Magdalena y Surquillo, se resisten a permitir la edificación de modernas unidades de vivienda con áreas menores a las predominantes en sus distritos, pues sienten que autorizar ese tipo de edificaciones atentaría contra la calidad residencial y los estándares existentes en sus jurisdicciones.
No advierten sin embargo que la construcción de edificios destinados a VIS conlleva múltiples beneficios para sus habitantes, ahorrando por ejemplo tiempos de traslado a las miles de personas que, trabajando en dichos distritos, no pueden acceder a una vivienda digna en ellos debido a la inexplicable exigencia de parámetros edificatorios descontextualizados de la realidad, como exigir un área mínima de 100 m2 para departamentos de un dormitorio, o dos espacios de estacionamiento para viviendas pequeñas. Tampoco advierten que reducir los desplazamientos motorizados tiene un enorme impacto en la contaminación ambiental, lo cual favorece a todos los habitantes de sus distritos (incluso a los que contaminan).
“(El problema) subyace en que las autoridades de los distritos de La Molina, San Isidro, Miraflores y parte de los distritos de Surco, San Borja, Magdalena y Surquillo, se resisten a permitir la edificación de modernas unidades de vivienda con áreas menores a las predominantes en sus distritos, pues sienten que autorizar ese tipo de edificaciones atentaría contra la calidad residencial y los estándares existentes en sus jurisdicciones (…) No advierten sin embargo que la construcción de edificios destinados a VIS conlleva múltiples beneficios para sus habitantes (…)”
La MML ha desempolvado la existencia de las cuatro Áreas de Tratamiento Normativo en que urbanísticamente aún se encuentra dividida la ciudad (anacrónica clasificación del territorio que no aporta valor a la planificación urbana de Lima, y que finalmente será reestructurada en el nuevo Plan Metropolitano al 2040), para acentuar aún más las diferencias urbanísticas existentes entre los distritos más desarrollados del resto de los municipios de la Ciudad, contribuyendo así a incrementar las diferencias, en lugar de acortar las distancias, en un momento además donde el país ya sufre una sobredosis de polarización debido a la extravagante coyuntura política actual.
“La MML ha desempolvado la existencia de las cuatro Áreas de Tratamiento Normativo en que urbanísticamente aún se encuentra dividida la ciudad (anacrónica clasificación del territorio que no aporta valor a la planificación urbana de Lima, y que finalmente será reestructurada en el nuevo Plan Metropolitano al 2040), para acentuar aún más las diferencias urbanísticas existentes entre los distritos más desarrollados del resto de los municipios de la Ciudad (…)”
Por otra parte, dejando de lado la mirada urbanística de la Ciudad para entrar en una cuestión estrictamente jurídica, nos preguntamos si la MML habrá hecho un adecuado análisis costo beneficio de su nueva normativa para asegurarse que ésta logre alcanzar los objetivos propuestos en la referida ATN III. Por ejemplo, ¿habrán realizado un inventario de la cantidad de Certificados de Parámetros Urbanísticos emitidos por todas esas segregadoras municipalidades distritales con anterioridad a la vigencia de la nueva Ordenanza? O habrán considerado todos los Anteproyectos en Consulta aprobados antes del 21 de junio pasado, fecha en que entró en vigencia la controvertida Ordenanza discriminatoria la que, al no tener fuerza ni efectos retroactivos, solo puede afectar y ser aplicada a las situaciones de hecho o de derecho que se produzcan a partir de su entrada en vigencia.
Tengamos presente que los derechos de aprovechamiento edificatorio comprendidos en los Certificados de Parámetros Urbanísticos emitidos antes del 21 de junio, así como aquellos derechos contenidos en los Anteproyectos en Consulta aprobados a dicha fecha, encuentran pleno respaldo legal en la Ley 29090, que establece, en ambos casos, una vigencia indiscutible de 36 meses desde la fecha de su emisión, por lo que aquellos distritos que buscan blindarse a prueba de proyectos de VIS por considerarlos inadecuados para sus municipios, deben saber que la nueva Ordenanza no podrá aplicarse respecto de todos aquellos inmuebles que ya cuenten con cualquiera de esos dos derechos adquiridos, amparados no solo por la Ley 29090, sino además, por el mandato constitucional que prohíbe la aplicación retroactiva de las normas en nuestro país. Y contra eso, la nueva Ordenanza Metropolitana no termina siendo más que una ilusión urbana.
“Tengamos presente que los derechos de aprovechamiento edificatorio comprendidos en los Certificados de Parámetros Urbanísticos emitidos antes del 21 de junio, así como aquellos derechos contenidos en los Anteproyectos en Consulta(…), encuentran pleno respaldo legal en la Ley 29090, que establece, en ambos casos, una vigencia indiscutible de 36 meses desde la fecha de su emisión, por lo que aquellos distritos que buscan blindarse a prueba de proyectos de VIS por considerarlos inadecuados para sus municipios, deben saber que la nueva Ordenanza no podrá aplicarse respecto de todos aquellos inmuebles que ya cuenten con cualquiera de esos dos derechos adquiridos(…)”
Para terminar de comprender mejor esta situación jurídica, es importante precisar que a los Certificados de Parámetros se les aplica toda la normativa nacional, provincial y distrital que se encuentre vigente a la fecha de su emisión, y no solo aquella contenida literalmente en el propio Certificado, como muchas veces se piensa.
Finalmente, habrá que esperar el pronunciamiento del Tribunal Constitucional (TC) para conocer si, en última instancia, la pretensión del Ministerio de Vivienda de dictar disposiciones referidas a VIS en la provincia de Lima vulnera o no las competencias municipales, en lo que concierne a la determinación de los parámetros urbanísticos y edificatorios de los predios de la ciudad, como lo ha expresado la MML en la demanda competencial presentada contra del Ministerio de Vivienda ante el TC. De resolverse tal controversia a favor de la MML, solo quedaría preguntarnos por qué razón nuestras autoridades metropolitanas tardaron más de 22 años en regular esta materia (originalmente normada por el Decreto Supremo 056-1998-PCM), y cuando finalmente se decidieron a hacerlo, las nuevas disposiciones municipales aplicables a los proyectos de VIS parecen haber sido redactadas por el Ministerio de Vivienda, dada la enorme similitud que existe entre los textos normativos promulgados por ambas entidades.
“(…) habrá que esperar el pronunciamiento del Tribunal Constitucional (TC) para conocer si, en última instancia, la pretensión del Ministerio de Vivienda de dictar disposiciones referidas a VIS en la provincia de Lima vulnera o no las competencias municipales, en lo que concierne a la determinación de los parámetros urbanísticos y edificatorios de los predios de la ciudad, como lo ha expresado la MML en la demanda competencial presentada contra del Ministerio de Vivienda ante el TC.”