Por Manuel Madrid Tataje, abogado urbanista
01/02/2024
No es una falacia afirmar que la tramitación de los procedimientos regulados por la Ley 29090 – Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones y su normativa complementaria, se ha convertido para los administrados en un complejísimo proceso que, en la mayoría de los casos, desincentiva a invertir en proyectos inmobiliarios.
“No es una falacia afirmar que la tramitación de los procedimientos regulados por la Ley 29090 […] se ha convertido para los administrados en un complejísimo proceso que, en la mayoría de los casos, desincentiva a invertir en proyectos inmobiliarios.”
Esta situación, naturalmente, genera enormes niveles de incertidumbre en quienes deben tramitar los permisos que les permitan desarrollar obras de construcción o de urbanización. Esta compleja situación aleja al administrado de la tan ansiada “predictibilidad” que cualquiera esperaría de parte de sus autoridades. En los últimos años, algunas municipalidades vienen realizando exigencias ilegales o modificando procedimientos con el propósito de adecuar los requerimientos a su visión particular de gestionar la ciudad.
Si bien queda claro que el diseño de un proyecto inmobiliario está supeditado a los parámetros urbanísticos y edificatorios publicados por las municipalidades provinciales en las ordenanzas que reglamentan la zonificación, no resulta coherente que los requisitos documentales generales (aplicables a proyectos tramitados bajo la misma modalidad y carentes de restricciones por su ubicación) varíen de jurisdicción en jurisdicción. Esta situación genera desconfianza e incertidumbre en el administrado, retrasando así la ejecución de la inversión privada.
“Si bien queda claro que el diseño de un proyecto inmobiliario está supeditado a los parámetros urbanísticos y edificatorios publicados por las municipalidades provinciales, no resulta coherente que los requisitos documentales generales varíen de jurisdicción en jurisdicción.”
En buena cuenta, es habitual que cada jurisdicción municipal de nuestro país se comporte como una isla normativa en la cual el gobernante de turno adapta los requisitos y la forma de tramitar los expedientes administrativos a lo que le dicta su presunto razonamiento lógico o entendimiento de cada uno de ellos. En ocasiones, también, dichas exigencias están destinadas a obstaculizar la correcta tramitación de un procedimiento regulado por una norma especial de alcance nacional o provincial.
Así pues, por ejemplo, los requisitos, plazo y condiciones exigidos para la obtención de una Licencia de Edificación bajo la Modalidad A (Aprobación automática con firma de profesionales) destinada a la remodelación de un departamento en el distrito de San Isidro, provincia de Lima, podrían no ser los mismos que exige el distrito de Sachaca, provincia de Arequipa, para el mismo procedimiento. Ello, a pesar de que la Ley 29090 es explícita al señalar que los requisitos y procedimientos administrativos regulados por esta son únicos y de aplicación obligatoria a nivel nacional, por lo que cualquier requerimiento o requisito adicional constituye una barrera burocrática ilegal.
“[…] es habitual que cada jurisdicción municipal de nuestro país se comporte como una isla normativa en la cual el gobernante de turno adapta los requisitos y la forma de tramitar los expedientes administrativos a lo que le dicta su presunto razonamiento lógico o entendimiento de cada uno de ellos.”
Lo antes mencionado nos lleva a parafrasear la declaración formulada por un reciente mandatario: en nuestro país falta la ley que haga cumplir las leyes.
Bajo ese escenario, es evidente que la Ley 29090 y su normativa complementaria han perdido la fuerza legal con la que llegaron a nuestro espectro normativo en 2007. Esta situación, en la que pareciera que ciertas autoridades municipales han decidido hacer caso omiso a las disposiciones de la citada normativa, obliga a nuestras autoridades nacionales a crear un nuevo marco normativo que les imponga a los gobiernos locales mandatos explícitos sobre la forma correcta en la que deben tramitarse los procedimientos regulados por esta ley. Asimismo, que les recuerde que su actuación alejada de lo legalmente regulado puede constituirse en un acto ilegal sujeto a sanción.
Es así como el 30 de diciembre de 2023 se publicó en el diario oficial el Decreto Supremo N° 146-2023-VIVIENDA, a través del cual el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento aprobó procedimientos administrativos estandarizados para la obtención de licencias de habilitación urbana y licencias de edificación, cuya tramitación es de competencia de las municipalidades.
De esta manera, se introduce a nuestro espectro normativo una disposición destinada a hacer cumplir lo que otra norma ya regula. Aquí es donde aparece la figura de la ley que haga cumplir otra ley.
“Es evidente que la Ley 29090 y su normativa complementaria han perdido la fuerza legal con la que llegaron a nuestro espectro normativo en 2007. […] Es así como el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento aprobó procedimientos administrativos estandarizados para la obtención de licencias de habilitación urbana y licencias de edificación, cuya tramitación es de competencia de las municipalidades. De esta manera, se introduce a nuestro espectro normativo una disposición destinada a hacer cumplir lo que otra norma ya regula. Aquí es donde aparece la figura de la ley que haga cumplir otra ley.”
Volviendo al referido decreto, este tiene como principal objetivo generar predictibilidad o certeza de tramitación a los administrados y reducir la discrecionalidad con la que diversos municipios vienen actuando. Para ello, se dispone la eliminación de ciertas formalidades, requisitos y exigencias innecesarias en los procedimientos regulados por la Ley 29090 y su normativa complementaria, promoviendo así la eficiencia en el uso de los recursos públicos y mejora en la calidad de atención.
Se anota de forma expresa que las disposiciones establecidas en el decreto son de observancia obligatoria para todas las municipalidades a cargo de la tramitación de los procedimientos regulados por esta ley, para lo cual se ha aprobado un modelo con los flujos óptimos para la adecuada tramitación de los procedimientos (tabla ASME-VM).
Asimismo, se prevé la posibilidad de que los municipios establezcan condiciones más favorables en la tramitación de los procedimientos, lo cual se expresará a través de la exigencia de menores actividades y plazos de atención a los establecidos por la normativa vigente.
Para asegurar la correcta tramitación de las solicitudes, el decreto dispone que los municipios deberán adecuar sus TUPA en un plazo máximo de cinco días hábiles contados desde la entrada en vigor del decreto. Se ha previsto que la vigencia de esta nueva reglamentación inicie el próximo mes de mayo.
“[…] se prevé la posibilidad de que los municipios establezcan condiciones más favorables en la tramitación de los procedimientos, lo cual se expresará a través de la exigencia de menores actividades y plazos de atención a los establecidos por la normativa vigente. Para asegurar la correcta tramitación de las solicitudes, el decreto dispone que los municipios deberán adecuar sus TUPA en un plazo máximo de cinco días hábiles contados desde la entrada en vigor del decreto.”
Por lo anterior, confiamos esta nueva disposición normativa devuelva a los procedimientos regulados por la Ley 29090 la predictibilidad que requiere la inversión inmobiliaria en nuestro país, en cualquiera de sus escalas.