Por Aldo Facho Dede, arquitecto urbanista.
Desde al menos la década de 1940, con la creación de la Corporación Nacional de la Vivienda, una de las preocupaciones principales del Estado Peruano ha sido que todas y todos tengamos acceso a una vivienda digna, desde donde podamos proyectar el desarrollo de nuestras capacidades y talentos; para ello se han implementado diversas políticas y proyectos, y si bien se ha avanzado en ese camino, estamos todavía bastante lejos de poder lograrlo.
Por lo contrario, la ocupación ilegal del suelo, que es el principal enemigo de este anhelo, ha sido la única solución de escala nacional que ha podido suplir la falta de efectividad del Estado. No por nada, la única política que se ha sostenido desde la promulgación en 1961 de la Ley Orgánica de Barrios Marginales (N° 13517), ha sido la de formalizar lo invadido, mediante leyes que amplían el período de gracia. Esta reacción al problema ha generado tres problemas estructurales: (1) que más del 90% del suelo urbano creado en las últimas décadas sea de origen informal o ilegal (GRADE, 2020), (2) ello manejado principalmente por mafias y traficantes de terrenos que actúan muchas veces confabulados con funcionarios de los gobiernos locales, (3) que cargan al Estado los costos de habilitación, y alejan cada vez más a las personas de poder vivir en entornos equipados, seguros y accesibles.
“La ocupación ilegal del suelo, que es el principal enemigo de este anhelo, ha sido la única solución de escala nacional que ha podido suplir la falta de efectividad del Estado. No por nada, la única política que se ha sostenido desde la promulgación en 1961 de la Ley Orgánica de Barrios Marginales, ha sido la de formalizar lo invadido, mediante leyes que amplían el período de gracia.”
Desde su creación, en el año 2002, el Ministerio de Vivienda ha creado diversos programas y proyectos orientados a reducir la enorme brecha de cantidad y calidad de viviendas en el Perú, pero se ha visto limitado por los problemas antes mencionados. Ello porque, al amparo de la Constitución de 1993, se ha constituido principalmente como un ente regulador y promotor de la vivienda, necesitando del sector privado (entidades financieras y desarrolladoras inmobiliarias) para poder concretar los proyectos. Esta fórmula ha sido exitosa en otros países, pero, en el nuestro, la informalidad estructural que padecemos se muestra como una barrera infranqueable para que, parte importante de las y los ciudadanos, pueda acceder a un crédito hipotecario.
“Esta fórmula ha sido exitosa en otros países, pero, en el nuestro, la informalidad estructural que padecemos se muestra como una barrera infranqueable para que, parte importante de las y los ciudadanos, pueda acceder a un crédito hipotecario.”
Otro tema importante es el precio de las viviendas. De forma contraria a lo que muchos piensan, lo que encarece el costo no es la construcción, que cada vez es más eficiente, ni la utilidad de las constructoras y desarrolladoras, sino el suelo. En palabras de un viejo amigo, lo único que no genera la tierra es tierra, es decir, cada metro cuadrado de suelo es único e irrepetible; y su valor no está tanto asociado a lo que pueda cultivar en él, sino por lo que el Estado me permite edificar por encima de un uso básico, que sería una vivienda unifamiliar. Como sabemos, la capacidad de edificar en un predio está directamente relacionada con la capacidad de la ciudad de poder atender a las personas que van a habitar en él (de forma temporal o permanente), es decir, de ofrecerles servicios, equipamientos y accesibilidad; siendo que, normalmente, a mayor capacidad de edificar mayor valor por metro cuadrado. Esta realidad colisiona con el esfuerzo de poder generar viviendas de interés social en zonas equipadas, pues el alto valor del suelo hace inviable el desarrollo del proyecto. Si a esto le sumamos el crecimiento informal e ilegal de las ciudades, terminamos por disponer de muy pocos predios para poder desarrollar los proyectos, o por tener que recurrir a predios rurales y/o alejados que no cuentan con entornos urbanos equipados. Esto último condena a las personas a recorrer enormes distancias para poder acercarse a las centralidades de la ciudad.
“De forma contraria a lo que muchos piensan, lo que encarece el costo no es la construcción, que cada vez es más eficiente, ni la utilidad de las constructoras y desarrolladoras, sino el valor del suelo.
Esta realidad colisiona con el esfuerzo de poder generar viviendas de interés social en zonas equipadas, pues el alto valor del suelo hace inviable el desarrollo de los proyectos. Si a esto le sumamos el crecimiento informal e ilegal de las ciudades, terminamos por disponer de muy pocos predios para estos fines. Asimismo, la informalidad estructural que padecemos se muestra como una barrera infranqueable para que, parte importante de las y los ciudadanos, pueda acceder a un crédito hipotecario.”
Entonces, si quisiéramos mejorar significativamente el accionar del Estado en relación a la reducción de la brecha habitacional, deberíamos resolver los dos temas antes mencionados. Para ello, podríamos combinar dos estrategias probadas en otros países o sectores con resultados exitosos:
1. Acceso al crédito: probar un sistema de medición del riesgo crediticio alternativo al que se usa actualmente en el segmento financiero. Existen interesantes propuestas, como findo (https://www.findo.com.ar/), que evalúan la conducta digital de las personas para determinar su voluntad y capacidad de pago, aun careciendo de historial crediticio. Ello podría ayudar a incluir a miles de familias en los programas de crédito promocionados por el Estado, a la vez que se diseñan nuevos mecanismos para incluirles en el sistema formal de la economía.
“Acceso al crédito: probar un sistema de medición del riesgo crediticio alternativo al que se usa actualmente en el segmento financiero. Existen interesantes propuestas que evalúan la conducta digital de las personas para determinar su voluntad y capacidad de pago, aun careciendo de historial crediticio.”
2. Acceso al suelo: utilizar los instrumentos de gestión y financiamiento urbano propuestos en la recientemente promulgada Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, con los que se podría superar la barrera del alto costo del suelo en zonas equipadas. Ello mediante la exigencia, a los grandes predios que cambian de zonificación, de un porcentaje de suelo para vivienda de interés social, o el estímulo de inclusión de estos productos mediante el incremento del potencial edificatorio condicionado a su desarrollo. Asimismo, se podrían usar esos instrumentos para generar los fondos necesarios para financiar las obras que la ciudad necesita para poder densificar el suelo. Lo más interesante de esto es que los recursos para resolver la brecha habitacional y equipar las ciudades vendrían del mismo interés de los propietarios de poder obtener un mayor aprovechamiento de sus predios, lo cual lejos de ser “confiscatorio” como algunos han dicho, es una solución capitalista asociada al libre mercado, pero diseñada bajo un enfoque social.
“Acceso al suelo: utilizar los instrumentos de gestión y financiamiento urbano propuestos en la recientemente promulgada Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, (…) mediante la exigencia, a los grandes predios que cambian de zonificación, de un porcentaje de suelo para vivienda de interés social, o el estímulo de inclusión de estos productos mediante el incremento del potencial edificatorio condicionado a su desarrollo.”
Como vemos, tenemos enormes retos para este nuevo centenario, y tenemos las herramientas para poder abordarlos; lo que necesitamos es visibilizar nuestros objetivos, y ponernos a trabajar, de forma transparente y concertada, para alcanzarlos. La recientemente promulgada Ley de Desarrollo Urbano Sostenible es el mejor ejemplo de que ello es posible cuando existe convicción, apertura y liderazgo desde el Estado y el sector privado; aprovechemos esta buena sintonía para proponernos retos mayores.
Para incluir a las personas que no califican para un crédito hipotecario, se podría probar un sistema de medición del riesgo crediticio alternativo al que se usa actualmente en el segmento financiero. Existen interesantes propuestas que evalúan la conducta digital de las personas para determinar su voluntad y capacidad de pago, aun careciendo de historial crediticio.
“La recientemente promulgada Ley de Desarrollo Urbano Sostenible es el mejor ejemplo de que ello es posible cuando existe convicción, apertura y liderazgo desde el Estado y el sector privado; aprovechemos esta buena sintonía para proponernos retos mayores.”